Inventar beim Hauskauf: Was die GrESt-Basis wirklich mindert
Beim gemeinsamen Verkauf einer Immobilie und anderer Gegenstände unterliegt nicht automatisch der gesamte Paketpreis der Grunderwerbsteuer. Ebenso wenig darf aber jede Ausstattung pauschal abgezogen werden. Zuerst ist zu klären, was rechtlich zum Grundstück gehört; erst danach folgen Wert und Kaufpreisaufteilung.
Die gesetzliche Rechenkette
Nach § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Steuer grundsätzlich nach der Gegenleistung. Beim Kauf ist das nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG insbesondere der Kaufpreis einschließlich übernommener sonstiger Leistungen und vorbehaltener Nutzungen.
§ 2 Abs. 1 GrEStG knüpft grundsätzlich an den zivilrechtlichen Grundstücksbegriff an. Wird neben dem Grundstück tatsächlich ein anderer Gegenstand entgeltlich übertragen, der nicht darunter fällt, ist der darauf entfallende Teil keine Gegenleistung für den Grundstückserwerb.
Das Wort „Inventar“ entscheidet nichts. Die Prüfung hat drei getrennte Ebenen:
- Wurde der konkrete Gegenstand vom Verkäufer mitübertragen?
- Ist er wesentlicher Bestandteil, Scheinbestandteil, Zubehör oder eine sonstige selbständige Sache?
- Welcher Teil des vereinbarten Entgelts entfällt bei realistischer Bewertung darauf?
Bestandteil, Scheinbestandteil oder Zubehör?
| Kategorie | Kernregel | GrESt-Folge |
|---|---|---|
| Wesentlicher Bestandteil | § 93 BGB: Trennung würde einen Teil zerstören oder in seinem Wesen verändert zurücklassen. | Gehört zum Grundstück; kein Inventarabzug. |
| Gebäudebestandteil | § 94 Abs. 2 BGB: Zur Herstellung des Gebäudes eingefügte Sachen sind wesentlich. | Gehört zum Erwerbsgegenstand. |
| Scheinbestandteil | § 95 BGB: Verbindung nur zu einem vorübergehenden Zweck oder aufgrund eines bestimmten Rechts. | Kein wesentlicher Bestandteil; weitere Einordnung nötig. |
| Zubehör | § 97 BGB: selbständige bewegliche Sache, die dauerhaft dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dient und räumlich zu ihr steht. | Gehört nicht zum Grundstück im Sinne des GrEStG. |
Der BFH hat im Beschluss II B 54/19 bestätigt: Der Erwerb von Zubehör unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Ob eine Sache Zubehör ist, bestimmt sich nach Zivilrecht, tatsächlicher Zweckbestimmung und Verkehrsanschauung; die Tatsacheninstanz muss dies im Einzelfall feststellen.
Warum Gegenstandslisten nur Orientierung sind
Ob etwas leicht beweglich ist oder fest verschraubt wurde, entscheidet die Einordnung nicht allein. Zweck, Bauart, Trennungsfolgen, Dauer der Verbindung und Verkehrsanschauung gehören zusammen.
- Lose Möbel, Werkzeuge oder ein Aufsitzmäher: regelmäßig selbständige Sachen, wenn der Verkäufer Eigentümer ist und sie tatsächlich mitverkauft.
- Einbauküche: häufig ein möglicher Inventar- oder Zubehörposten, aber kein Automatismus. Der BFH verweist bei der Einbauküche ausdrücklich auf die zivilrechtliche Einzelfallbeurteilung.
- Freistehender Kaminofen, Sauna, Markise, Satellitenanlage oder Einbauschrank: Verbindung und Funktion müssen konkret geprüft werden. Eine demontierbare Sache kann trotzdem anders eingeordnet sein; eine Verschraubung macht sie nicht automatisch wesentlich.
- Gartenhaus oder Geräteschuppen: Fundament, Bauweise, Nutzungsdauer und Zweck können für einen Gebäudebestandteil sprechen. „Frei stehend“ ist kein sicherer Ausschluss.
- Heizung, Sanitär-, Elektro- und fest verlegte Bauteile: typischerweise Teil des Gebäudes, soweit sie zu dessen Herstellung eingefügt sind.
Auch die mitübertragene Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist kein frei abziehbarer Inventarposten. Die korrekte Bemessungsgrundlage folgt nicht aus der Bezeichnung, sondern aus dem grunderwerbsteuerrechtlichen Erwerbsgegenstand.
Kaufvertrag und Gesamtpreis: Was wird aufgeteilt?
Eine Anlage zum Vertragsentwurf mit Gegenstand, Zustand und realistischem Einzelpreis schafft früh klare Beweise. Das Finanzamt bleibt aber befugt, tatsächliche Übertragung, rechtliche Einordnung und Wert zu prüfen. Umgekehrt enthält das GrEStG keine Regel, nach der nur ein bereits im notariellen Vertrag ausgewiesener Einzelpreis jemals berücksichtigt werden dürfte.
Hat der Vertrag einen Gesamtpreis für Grundstück und andere Gegenstände, teilt der BFH die Gesamtgegenleistung grundsätzlich nach dem Verhältnis der gemeinen Werte auf. Die sogenannte Boruttau-Formel ermittelt den Grundstücksanteil so:
Grundstücksanteil am Gesamtentgelt = Gesamtentgelt × gemeiner Wert des Grundstücks ÷ Summe der gemeinen Werte aller mitverkauften Gegenstände
Das ist etwas anderes als ein frei gewählter Abzug vom Paketpreis. Wer erst nach der Beurkundung eine Aufteilung geltend macht, trifft praktisch ein höherer Nachweisbedarf; eine echte, wertgestützte Aufteilung ist aber nicht schon allein wegen ihres Zeitpunkts gesetzlich ausgeschlossen.
Gemeiner Wert statt starrer Abschreibung
Nach § 9 BewG ist der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach Beschaffenheit und unter Berücksichtigung aller preisbeeinflussenden Umstände erzielbar wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht.
Alter und Abnutzung beeinflussen diesen Wert, doch eine AfA-Tabelle legt den Verkaufswert nicht automatisch fest. Steuerliche Nutzungsdauer und Gebrauchtmarktpreis beantworten unterschiedliche Fragen. Hilfreich sind:
- ursprüngliche Rechnung und genaue Produktbezeichnung;
- Alter, Zustand, Funktionsfähigkeit und aktuelle Fotos;
- nachvollziehbare Angebote für vergleichbare gebrauchte Gegenstände;
- bei größeren oder streitigen Positionen eine fachkundige Bewertung.
Es gibt keine gesetzliche 15-Prozent-Grenze. Ein kleiner Anteil kann bei falscher Einordnung zu hoch sein; ein größerer Anteil kann bei werthaltigem, nachgewiesenem Fremdvermögen plausibel sein. Der Prozentsatz ersetzt weder Klassifikation noch Bewertung.
🏠Grunderwerbsteuer berechnenGeprüftes Rechenbeispiel aus dem gemeinsamen Steuerkern
Ein Standardkauf in Nordrhein-Westfalen hat ein Gesamtentgelt von 400.000 EUR. Nach rechtlicher Prüfung, tatsächlicher Übertragung und wertgestützter Aufteilung entfallen davon im Beispiel 20.000 EUR auf andere Gegenstände. Der vereinfachte Rechnerpfad behandelt diesen bestätigten Preisanteil als bewegliches Inventar.
| Gesamtentgelt | 400.000 € |
|---|---|
| Bestätigter Anteil anderer Gegenstände | 20.000 € |
| Vereinfachte Bemessungsgrundlage | 380.000 € |
| Steuer ohne Abgrenzung | 26.000 € |
| Steuer mit bestätigter Abgrenzung | 24.700 € |
| Modellierte Differenz | 1.300 € |
In Kurzform: 400.000 EUR Gesamtentgelt minus bestätigte 20.000 EUR ergeben 380.000 EUR. Bei 6,5 Prozent sinkt die modellierte Steuer von 26.000 EUR auf 24.700 EUR; die Differenz beträgt 1.300 EUR. Nach § 11 Abs. 2 GrEStG wird die Steuer auf volle Euro abgerundet.
Modellgrenze: Der Rechner klassifiziert keine Gegenstände und ermittelt keine Marktwerte. Er subtrahiert nur einen vom Nutzer bestätigten Preisanteil im Standardfall. Bei einer wertproportionalen Gesamtpreisaufteilung muss zunächst der so ermittelte Entgeltanteil feststehen.
Dokumentations- und Prüfliste
- Jeden Gegenstand eindeutig bezeichnen und Eigentum des Verkäufers prüfen.
- Fotos, Rechnung, Alter, Zustand und Funktion dokumentieren.
- Bestandteil, Scheinbestandteil, Zubehör oder sonstige Sache begründet einordnen.
- Einzelpreis vereinbaren oder eine Gesamtpreisaufteilung nach gemeinen Werten vorbereiten.
- Die Liste möglichst vor der Beurkundung mit Notariat und steuerlicher Beratung abstimmen.
- Keine Erhaltungsrücklage, Gebäudeteile oder Fantasiewerte als „Inventar“ erfassen.
Sind Wert oder Zuordnung unklar und können die Besteuerungsgrundlagen nicht ermittelt werden, darf das Finanzamt nach § 162 AO schätzen. Das ist eine Bewertungs- und Nachweisfrage; § 42 AO ist kein pauschaler Sanktionsautomatismus für jede abweichende Wertauffassung.
🔑Kaufnebenkosten Rechner nutzenAmtliche Quellen und Prüfstand
- Grunderwerbsteuergesetz — Grundstücksbegriff, Gegenleistung, Kaufpreis und Abrundung.
- § 93 BGB, § 94 BGB, § 95 BGB und § 97 BGB — Bestandteile, Scheinbestandteile und Zubehör.
- § 9 BewG — gemeiner Wert.
- BFH, Beschluss vom 3. Juni 2020, II B 54/19 — Zubehör und Aufteilung einer Gesamtgegenleistung.
Inhaltlich geprüft am 14. Juli 2026. Die rechtliche Einordnung hängt von den tatsächlichen Gegenständen und Vereinbarungen ab. Der Rechner bildet nur den bestätigten Standardfall ab.