Kaufnebenkosten Rechner 2026

Berechnen Sie die gesamten Nebenkosten beim Immobilienkauf — mit der Grunderwerbsteuer Ihres Bundeslandes.

Kaufpreis (EUR)

Bundesland

Makler (Käuferanteil)

Käuferanteil in % (inkl. MwSt)

Notarkosten (%)

Inkl. Grundbuchkosten (typ. 1,5-2,0 %)

So berechnen wir die Kaufnebenkosten

Beim Immobilienkauf in Deutschland fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an. Diese müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden, da die meisten Banken sie nicht finanzieren.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland (alle 16 Länder)

Bundesland	GrESt-Satz	Seit
Baden-Württemberg	5,0 %	11/2011
Bayern	3,5 %	seit jeher
Berlin	6,0 %	01/2014
Brandenburg	6,5 %	07/2015
Bremen	5,0 %	01/2014
Hamburg	5,5 %	01/2023
Hessen	6,0 %	08/2014
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %	07/2019
Niedersachsen	5,0 %	01/2014
Nordrhein-Westfalen	6,5 %	01/2015
Rheinland-Pfalz	5,0 %	03/2012
Saarland	6,5 %	01/2015
Sachsen	5,5 %	01/2023
Sachsen-Anhalt	5,0 %	03/2012
Schleswig-Holstein	6,5 %	01/2014
Thüringen	5,0 %	01/2024

Steuerbefreiungen (§3 GrEStG)

Nicht jeder Immobilienerwerb unterliegt der Grunderwerbsteuer. Das Gesetz sieht mehrere Befreiungstatbestände vor:

Freigrenze von 2.500 EUR — bei Kaufpreisen bis einschließlich 2.500 EUR fällt keine Grunderwerbsteuer an (§3 Nr. 1 GrEStG). Achtung: Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag.
Erbfall und Schenkung — Grundstückserwerbe von Todes wegen oder durch Schenkung im Familienkreis sind von der GrESt befreit. Es fällt stattdessen ggf. Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer an.
Übertragung zwischen Ehegatten/Lebenspartnern — Der Erwerb eines Grundstücks durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner ist grunderwerbsteuerfrei (§3 Nr. 4 GrEStG).
Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung — Grundstücksübertragungen im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach Auflösung der Ehe oder Lebenspartnerschaft sind steuerfrei (§3 Nr. 5/5a GrEStG).

Share Deals (§1 Abs. 2a/2b GrEStG)

Bei sogenannten Share Deals wird nicht das Grundstück selbst, sondern die Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft übertragen. Seit der Reform 2024 wird die Grunderwerbsteuer ausgelöst, wenn innerhalb von 10 Jahren mindestens 90 % der Anteile an einer Gesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen. Diese Regelung soll die Umgehung der Grunderwerbsteuer durch gesellschaftsrechtliche Gestaltungen verhindern.

Praktisches Beispiel

Kauf einer Eigentumswohnung in Berlin für 350.000 EUR (mit Makler):

Grunderwerbsteuer (6,0 %): 21.000 EUR
Notar & Grundbuch (ca. 1,5 %): 5.250 EUR
Makler Käuferanteil (3,57 %): 12.495 EUR
Nebenkosten gesamt: 38.745 EUR (11,07 %)
Gesamtkosten: 388.745 EUR

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?

Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland 7-15 % des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 %), Notarkosten (ca. 1,5 %), Grundbuchkosten (ca. 0,5 %) und ggf. Maklerkosten (ca. 3-7 %).

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?

Die Grunderwerbsteuer variiert: Bayern 3,5 % (niedrigste), Brandenburg, NRW, Saarland, SH 6,5 % (höchste). Alle 16 Sätze sind in unserem Rechner hinterlegt.

Wer zahlt den Makler beim Immobilienkauf?

Seit der Reform 2020 gilt das Bestellerprinzip bei Kauf: Die Maklerkosten werden in der Regel hälftig geteilt. Typisch: 3,57 % inkl. MwSt für jede Seite (Käufer und Verkäufer).

Wie hoch sind die Notarkosten?

Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und liegen bei ca. 1,0-1,5 % des Kaufpreises. Sie umfassen Beurkundung, Vollzug und ggf. Treuhandschaft.

Kann man Kaufnebenkosten finanzieren?

Banken finanzieren die Kaufnebenkosten nur ungern, da sie keinen Gegenwert haben. Empfehlung: Die Nebenkosten sollten aus Eigenkapital bezahlt werden. Eine 110-%-Finanzierung ist möglich, aber mit Zinsaufschlagen verbunden.

Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?

Bei vermieteten Immobilien ja — Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zählen zu den Anschaffungskosten und werden über die AfA abgeschrieben. Maklerkosten sind sofort absetzbar. Bei Eigennutzung: nein.