Grundsteuer 2026: Reform, Modelle und Berechnung
Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Deutschland ein völlig neues Grundsteuersystem. Dank der Länderöffnungsklausel existieren sechs verschiedene Berechnungsmodelle nebeneinander. Dieser Ratgeber erklärt die Hintergründe der Reform, stellt alle Modelle vor und zeigt anhand konkreter Rechenbeispiele, wie die Grundsteuer 2026 berechnet wird.
Warum wurde die Grundsteuer reformiert?
Am 10. April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Grundsteuer für verfassungswidrig. Der Grund: Die Bewertung basierte auf völlig veralteten Einheitswerten aus dem Jahr 1964 (Westdeutschland) bzw. sogar 1935 (Ostdeutschland). Diese Werte hatten über die Jahrzehnte jede Verbindung zu den tatsächlichen Marktverhältnissen verloren und führten zu eklatanten Ungleichbehandlungen vergleichbarer Immobilien.
Mit dem Ende 2019 verabschiedeten Grundsteuerreformgesetz (GrStRefG) ordnete der Gesetzgeber die Neubewertung von rund 36 Millionen wirtschaftlichen Einheiten an. Stichtag war der 1. Januar 2022. Seit dem 1. Januar 2025 darf die Grundsteuer ausschließlich nach neuem Recht erhoben werden.
Die Reform brachte zugleich die Länderöffnungsklausel (Art. 72 Abs. 3 GG): Fünf Bundesländer haben eigene Modelle entwickelt, Sachsen und das Saarland nutzen das Bundesmodell mit abweichenden Messzahlen. Das Ergebnis ist eine beispiellose Fragmentierung der Immobilienbesteuerung in Deutschland.
🏘️ Grundsteuer Rechner nutzenDie 6 Ländermodelle im Überblick
Trotz aller Unterschiede folgt die Berechnung in jedem Modell einem dreistufigen Verfahren: Zunächst ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert (oder Äquivalenzbetrag), dann wird dieser mit einer gesetzlichen Steuermesszahl multipliziert, und schließlich wendet die Kommune ihren individuellen Hebesatz an.
| Modell | Bundesländer | Kernprinzip |
|---|---|---|
| Bundesmodell | BE, BB, HB, MV, NW, RP, ST, SH, TH (+ SL, SN mit eigenen Messzahlen) | Wertabhängig (Ertragswert / Sachwert) |
| Bodenwertmodell | Baden-Württemberg | Fläche × Bodenrichtwert |
| Flächenmodell | Bayern | Rein flächenbasiert, wertunabhängig |
| Wohnlagemodell | Hamburg | Flächenbasiert mit Lagedifferenzierung |
| Fläche-Faktor | Hessen | Fläche × relativer Bodenrichtwert |
| Fläche-Lage | Niedersachsen | Fläche × gedämpfter Bodenrichtwert (Exponent 0,3) |
Bundesmodell: So funktioniert die Berechnung
Das Bundesmodell zielt darauf ab, den Verkehrswert einer Immobilie durch typisierte Verfahren anzunähern. Für Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke) kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz, welches den kapitalisierten Reinertrag auf Basis statistischer Nettokaltmieten ermittelt. Für Nichtwohngrundstücke gilt das Sachwertverfahren mit fiktiven Herstellungskosten und Alterswertminderung.
Der ermittelte Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert:
- Wohngrundstücke: 0,31 Promille
- Nichtwohngrundstücke: 0,34 Promille
In einigen Bundesländern weichen die Messzahlen ab: Das Saarland und Sachsen haben eigene, ermäßigte Messzahlen eingeführt. Berlin verwendet ebenfalls angepasste Steuermesszahlen.
Der BFH hat das Bundesmodell im Dezember 2025 (Az. II R 25/24 und II R 3/25) als verfassungsgemäß bestätigt. Eine Verfassungsbeschwerde (Az. 1 BvR 472/26) ist jedoch beim BVerfG anhängig.
Die Ländermodelle im Detail
Baden-Württemberg (Bodenwertmodell): Der Grundsteuerwert ergibt sich allein aus Grundstücksfläche × Bodenrichtwert. Gebäude spielen keine Rolle. Die Basis-Messzahl beträgt 1,3 Promille, für Wohngrundstücke gilt eine Ermäßigung um 30 % auf 0,91 Promille. Sozialer Wohnungsbau wird mit 0,585 Promille begünstigt, Denkmalschutz bringt 10 % Abschlag.
Bayern (Flächenmodell): Die radikalste Abkehr vom Wertprinzip. Feste Äquivalenzzahlen lauten: Grund und Boden 0,04 EUR/m², Gebäudefläche 0,50 EUR/m². Die Messzahl für Wohnflächen wird auf 70 % reduziert, sodass effektiv 0,35 EUR/m² gelten. Wert, Alter und Zustand der Immobilie sind irrelevant.
Hamburg (Wohnlagemodell): Basiert auf Bayerns Äquivalenzzahlen, ergänzt um eine Lagedifferenzierung: Wohnflächen in normaler Wohnlage erhalten einen zusätzlichen Abschlag von 25 % (effektiv 52,5 % Messzahl). In guter Wohnlage bleibt es bei 70 %. Denkmalschutz und sozialer Wohnungsbau können kumuliert werden.
Hessen (Fläche-Faktor): Gleiche Äquivalenzzahlen wie Bayern, multipliziert mit einem Lage-Faktor: dem Verhältnis aus Grundstücks-Bodenrichtwert zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde. Vorteil: Bei allgemeinen Preissteigerungen bleibt der Faktor konstant.
Niedersachsen (Fläche-Lage): Wie Hessen, jedoch mit einer mathematischen Dämpfung: Der Quotient aus Bodenrichtwert und Gemeindedurchschnitt wird mit dem Exponenten 0,3 potenziert. Ein dreifach über dem Durchschnitt liegender Wert ergibt so nur einen Faktor von ca. 1,39 statt 3,0.
🏠 Grunderwerbsteuer Rechner nutzenRechenbeispiel: Einfamilienhaus in Bayern
Ein Einfamilienhaus mit 500 m² Grundstücksfläche und 150 m² Wohnfläche in einer bayerischen Gemeinde mit Hebesatz 350 %:
- Äquivalenzbetrag Boden: 500 m² × 0,04 EUR = 20,00 EUR
- Äquivalenzbetrag Wohnfläche: 150 m² × 0,50 EUR × 70 % = 52,50 EUR
- Grundsteuermessbetrag: 20,00 + 52,50 = 72,50 EUR
- Grundsteuer: 72,50 EUR × 350 % = 253,75 EUR pro Jahr
Zum Vergleich: Dasselbe Haus in einer Bundesmodell-Stadt (angenommener Grundsteuerwert 250.000 EUR, Messzahl 0,31 Promille, Hebesatz 500 %) ergäbe: 250.000 × 0,00031 × 5,0 = 387,50 EUR pro Jahr.
Hebesätze und kommunale Unterschiede
Der Hebesatz ist der entscheidende Multiplikator auf der dritten Stufe. Jede Gemeinde legt ihn selbst fest. Da die Grundsteuerwerte nach neuem Recht in der Regel deutlich höher liegen als die alten Einheitswerte, mussten viele Kommunen ihre Hebesätze massiv senken, um die politisch versprochene Aufkommensneutralität zu wahren. Stuttgart senkte seinen Hebesatz beispielsweise von 520 % auf 160 %.
Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nur, dass die Kommune insgesamt gleich viel einnimmt. Für den einzelnen Eigentümer kann die Steuer je nach Immobilientyp und Lage stark steigen oder sinken. Besitzer von Einfamilienhäusern in Bundesmodell-Ländern sind häufig stärker betroffen als Eigentümer gewerblicher Immobilien.
Grundsteuer A, B und C
Das Grundsteuerrecht kennt drei Steuerarten:
- Grundsteuer A (agrarisch): Betrifft Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Fast alle Bundesländer wenden hier einheitlich das Bundesmodell an.
- Grundsteuer B (baulich): Gilt für alle bebauten und unbebauten Grundstücke des Grundvermögens. Dies ist die klassische Grundsteuer, die jeden Immobilienbesitzer betrifft.
- Grundsteuer C (neu seit der Reform): Kommunen können für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festlegen. Ziel ist die Bekämpfung von Baulandspekulation und die Mobilisierung ungenutzter Grundstücke in Gebieten mit Wohnungsmangel. Hamburg setzt in seinen Berechnungsbeispielen einen fiktiven Hebesatz von 8.000 % an.
Nutzen Sie unseren Grundsteuerrechner, um die Grundsteuer für Ihre Immobilie nach dem jeweiligen Ländermodell zu berechnen. Die dynamischen Eingabefelder passen sich automatisch an das gewählte Bundesland an.