Grunderwerbsteuer Rechner 2026

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine einmalige Steuer, die beim Erwerb eines Grundstucks oder einer Immobilie in Deutschland fallt (§1 GrEStG). Sie wird von den Bundeslandern erhoben, die seit 2006 den Steuersatz selbst festlegen durfen. Die GrESt ist in der Regel vom Kaufer zu zahlen und muss beglichen werden, bevor das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung vornimmt.

Anders als die laufende Grundsteuer (jahrlich) ist die Grunderwerbsteuer eine Verkehrsteuer, die nur einmalig beim Eigentumsübergang anfällt. Bemessungsgrundlage ist der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis — miterworbenes Inventar (Kuche, Sauna, Markise) kann herausgerechnet werden, um die Steuerlast zu senken.

Steuersatze nach Bundesland 2026 (alle 16 Lander)

Steuerbefreiungen (§3 GrEStG)

Nicht jeder Immobilienerwerb unterliegt der Grunderwerbsteuer. Das Gesetz sieht mehrere Befreiungstatbestande vor:

• Freigrenze von 2.500 EUR — bei Kaufpreisen bis einschliesslich 2.500 EUR fallt keine Grunderwerbsteuer an (§3 Nr. 1 GrEStG). Achtung: Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag — bei 2.501 EUR wird der volle Betrag besteuert.
• Erbfall und Schenkung — Grundstuckserwerbe von Todes wegen oder durch Schenkung im Familienkreis sind von der GrESt befreit. Es fallt stattdessen ggf. Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer an.
• Ubertragung zwischen Ehegatten/Lebenspartnern — Der Erwerb eines Grundstucks durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner ist grunderwerbsteuerfrei (§3 Nr. 4 GrEStG).
• Vermogensauseinandersetzung nach Scheidung — Grundstucksubertragungen im Rahmen der Vermogensauseinandersetzung nach Auflosung der Ehe oder Lebenspartnerschaft sind steuerfrei (§3 Nr. 5/5a GrEStG).
• Verwandte in gerader Linie — Erwerbe zwischen Eltern und Kindern (nicht Geschwistern!) sind ebenfalls befreit (§3 Nr. 6 GrEStG).

Share Deals (§1 Abs. 2a/2b GrEStG)

Bei sogenannten Share Deals wird nicht das Grundstuck selbst, sondern die Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft ubertragen. Seit der Reform 2024 wird die Grunderwerbsteuer ausgelost, wenn innerhalb von 10 Jahren mindestens 90% der Anteile an einer Gesellschaft auf neue Gesellschafter ubergehen. Diese verscharfte Regelung (vorher: 95% in 5 Jahren) soll die Umgehung der Grunderwerbsteuer durch gesellschaftsrechtliche Gestaltungen verhindern.

Konzernklausel (§6a GrEStG)

Die Konzernklausel ermoglicht steuerneutrale Umstrukturierungen innerhalb von Unternehmensgruppen. Voraussetzung ist eine mindestens 95%ige Beteiligung des herrschenden Unternehmens, die sowohl 10 Jahre vor als auch 10 Jahre nach dem Umwandlungsvorgang bestehen muss. Die Regelung soll verhindern, dass rein organisatorische Umstrukturierungen ohne wirtschaftlichen Eigentumerwechsel Grunderwerbsteuer auslosen.

Rechenbeispiel: Bayern vs. Brandenburg

Kauf einer Eigentumswohnung fur 400.000 EUR:

• Bayern (3,5%): 400.000 × 0,035 = 14.000 EUR Grunderwerbsteuer
• Brandenburg (6,5%): 400.000 × 0,065 = 26.000 EUR Grunderwerbsteuer

Der Unterschied betragt 12.000 EUR — allein durch die Wahl des Bundeslandes. Bayern ist mit 3,5% seit jeher das gunstigste Bundesland und hat den Satz nie angehoben.