Was ist der Lagefaktor bei der Grundsteuer in Hessen und Niedersachsen?

Der Lagefaktor ist ein Multiplikator, der die relative Lage eines Grundstücks innerhalb der Gemeinde widerspiegelt. Er wird berechnet, indem der Bodenrichtwert des konkreten Grundstücks durch den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde geteilt wird. In Hessen wird dieses Verhältnis direkt angewendet (Fläche-Faktor-Verfahren), in Niedersachsen wird es mit dem Exponenten 0,3 gedämpft (Fläche-Lage-Modell). Liegt das Grundstück genau im Gemeindedurchschnitt, beträgt der Lagefaktor in beiden Modellen 1,0.

Warum nutzt Niedersachsen den Exponenten 0,3?

Der Exponent 0,3 bewirkt eine mathematische Dämpfung extremer Lagefaktoren. Wenn der Bodenrichtwert eines Grundstücks dreimal so hoch ist wie der Gemeindedurchschnitt, würde der Lagefaktor in Hessen 3,0 betragen, in Niedersachsen dagegen nur 3^0,3 ≈ 1,39. Damit schützt Niedersachsen Eigentümer in Premiumlagen vor extremen Steuersprüngen und mildert gleichzeitig den Abschlag in sehr günstigen Lagen. Diese Potenzfunktion glättet die Unterschiede deutlich ab.

Sind die Grundsteuermodelle in Hessen und Niedersachsen verfassungsgemäß?

Das hessische Flächen-Faktor-Verfahren wurde durch ein Urteil des Hessischen Finanzgerichts vom 23. Januar 2025 (Az. 3 K 663/24) als verfassungsgemäß bestätigt. In Niedersachsen ist ein Musterverfahren beim Niedersächsischen Finanzgericht anhängig (Az. 1 K 38/24), eine abschließende Entscheidung steht noch aus. Eigentümer können unter Verweis auf diese Verfahren Einspruch einlegen und das Ruhen ihres Verfahrens beantragen.

Welche Flächen werden bei der Grundsteuer in Hessen und Niedersachsen berücksichtigt?

Beide Modelle berücksichtigen die Grundstücksfläche (Boden) und die Gebäudefläche, aufgeteilt in Wohn- und Nutzfläche. Zur Wohnfläche zählen Wohnräume, Küchen und häusliche Arbeitszimmer. Räume unter einem Meter Deckenhöhe bleiben unberücksichtigt, zwischen ein und zwei Metern wird die Hälfte angerechnet. Balkone fließen mit 25 % ein. Kellerräume, Heizungsräume und Garagen unter 100 m² sind in der Regel anrechnungsfrei.

Grundsteuer Hessen und Niedersachsen: Fläche-Faktor und Fläche-Lage

Hessen und Niedersachsen haben eigene Grundsteuermodelle entwickelt, die auf den ersten Blick fast identisch wirken. Beide nutzen Flächen-Äquivalenzzahlen und einen Lagefaktor. Der entscheidende Unterschied liegt in einem einzigen mathematischen Detail: dem Exponenten 0,3.

Das Grundprinzip: Fläche plus Lagefaktor

Beide Bundesländer haben die Länderöffnungsklausel genutzt und eigene Grundsteuergesetze verabschiedet. Das Fläche-Faktor-Verfahren in Hessen (HGrStG, Dezember 2021) und das Fläche-Lage-Modell in Niedersachsen (NGrStG, Juli 2021) basieren auf demselben Grundgedanken:

Die Steuerbemessung beruht auf physischen Flächen — nicht auf dem Verkehrswert
Die Flächen werden mit festen Äquivalenzzahlen multipliziert (identisch mit Bayern)
Ein Lagefaktor moduliert die Flächenwerte anhand der relativen Grundstückslage innerhalb der Gemeinde

In beiden Modellen gilt: Gebäudewert, Baujahr und Zustand der Immobilie spielen keine Rolle.

Gemeinsame Basis: Äquivalenzzahlen und Messzahlen

Komponente	Äquivalenzzahl	Messzahl	Effektiver Ansatz
Grund und Boden	0,04 EUR/m²	100 %	0,04 EUR/m²
Wohnfläche	0,50 EUR/m²	70 %	0,35 EUR/m²
Nutzfläche (Gewerbe)	0,50 EUR/m²	100 %	0,50 EUR/m²

Diese Werte sind in Hessen und Niedersachsen identisch. Ebenso gelten in beiden Ländern Ermäßigungen von 25 % der Messzahl für Baudenkmäler und geförderten Wohnungsbau.

🏘️ Grundsteuer Rechner nutzen

Der entscheidende Unterschied: Der Lagefaktor

Beide Modelle ermitteln den Lagefaktor als Verhältnis von Grundstücks-Bodenrichtwert (BRW) zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde (dBRW). Der entscheidende Unterschied liegt in der Anwendung dieses Verhältnisses:

Hessen: Lagefaktor direkt

Lagefaktor = BRW / dBRW

In Hessen wird das Verhältnis ohne Modifikation als Multiplikator verwendet. Ein Grundstück in Frankfurt mit einem BRW von 3.746 EUR/m² bei einem Gemeindedurchschnitt von 1.873 EUR/m² hat einen Lagefaktor von 2,0 — die Flächenansätze verdoppeln sich.

Niedersachsen: Lagefaktor gedämpft

Lagefaktor = (BRW / dBRW)^0,3

In Niedersachsen wird dasselbe Verhältnis mit dem Exponenten 0,3 potenziert. Das Ergebnis ist eine massive Dämpfung extremer Werte. Dieselbe Relation von 2,0 ergibt in Niedersachsen nur einen Lagefaktor von 2^0,3 ≈ 1,23.

Auswirkung der Dämpfung in der Praxis

Die folgende Tabelle zeigt, wie sich verschiedene BRW-Verhältnisse in den beiden Modellen auf den Lagefaktor auswirken:

BRW / dBRW	Lagefaktor Hessen	Lagefaktor Niedersachsen
0,5	0,50	0,81
1,0	1,00	1,00
2,0	2,00	1,23
3,0	3,00	1,39
5,0	5,00	1,62

Die Tabelle verdeutlicht: In Niedersachsen wird selbst eine fünffach über dem Durchschnitt liegende Lage nur mit dem Faktor 1,62 bewertet statt mit 5,0 wie in Hessen. Umgekehrt erhalten Grundstücke in schwachen Lagen in Niedersachsen nur einen moderaten Abschlag — ein BRW-Verhältnis von 0,5 führt zum Faktor 0,81 statt 0,50.

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus im Vergleich

Nehmen wir ein Einfamilienhaus mit folgenden Eckdaten:

Grundstücksfläche: 500 m²
Wohnfläche: 130 m²
BRW des Grundstücks: 300 EUR/m²
Durchschnittlicher BRW der Gemeinde: 100 EUR/m²
Hebesatz: 500 %

Berechnung nach Hessen (direkt)

Äquivalenzbetrag Boden: 500 × 0,04 = 20,00 EUR

Äquivalenzbetrag Wohnfläche: 130 × 0,50 × 70 % = 45,50 EUR

Lagefaktor: 300 / 100 = 3,0

Grundsteuermessbetrag: (20,00 + 45,50) × 3,0 = 196,50 EUR

Grundsteuer: 196,50 × 500 % = 982,50 EUR/Jahr

Berechnung nach Niedersachsen (gedämpft)

Äquivalenzbetrag Boden: 500 × 0,04 = 20,00 EUR

Äquivalenzbetrag Wohnfläche: 130 × 0,50 × 70 % = 45,50 EUR

Lagefaktor: (300 / 100)^0,3 = 3,0^0,3 ≈ 1,39

Grundsteuermessbetrag: (20,00 + 45,50) × 1,39 = 91,05 EUR

Grundsteuer: 91,05 × 500 % = 455,25 EUR/Jahr

Das Ergebnis ist eindeutig: Bei einem Grundstück, dessen Bodenrichtwert dreimal über dem Gemeindedurchschnitt liegt, beträgt die Grundsteuer nach dem hessischen Modell mehr als doppelt so viel wie nach dem niedersächsischen Modell. Je extremer die Lageabweichung vom Durchschnitt, desto größer wird der Unterschied.

🏠 Grunderwerbsteuer Rechner nutzen

Immunität gegen Immobilienblasen

Beide Modelle haben eine bemerkenswerte Eigenschaft: Sie sind weitgehend immun gegen allgemeine Preisanstiege. Wenn die Bodenrichtwerte in einer Gemeinde flächendeckend um 50 % steigen, steigt sowohl der individuelle BRW als auch der Gemeindedurchschnitt im gleichen Verhältnis. Der Bruch BRW/dBRW bleibt konstant — der Lagefaktor ändert sich nicht. Eine Steuererhöhung durch bloße Marktdynamik ist damit ausgeschlossen.

Die Steuerlast verschiebt sich nur dann, wenn sich die relative Attraktivität eines Viertels im Vergleich zum Rest der Gemeinde ändert — etwa durch Gentrifizierung oder Infrastrukturprojekte.

Fazit: Zwei Philosophien, ein Grundgedanke

Hessen und Niedersachsen verfolgen denselben Ansatz — Flächenbewertung mit Lageberücksichtigung —, kommen aber zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen. Das hessische Modell lässt den Lagefaktor voll durchschlagen und belastet Premiumlagen deutlich stärker. Das niedersächsische Modell glättet Extremwerte und schützt Eigentümer in teuren Lagen vor drastischen Steuersprüngen, gibt aber auch Eigentümern in günstigen Lagen weniger Entlastung. Welches Modell „gerechter" ist, bleibt eine politische Frage — mathematisch liefern beide konsistente, transparente Ergebnisse.