Was ist ein Grundsteuer-Hebesatz?

Der Hebesatz ist ein Prozentsatz, den die Gemeinde per Gemeinderatsbeschluss festlegt und mit dem der Grundsteuermessbetrag multipliziert wird. Erst durch diese Multiplikation entsteht die tatsächliche Grundsteuerschuld in Euro. Der Hebesatz wird üblicherweise in Prozent angegeben — ein Hebesatz von 500 % bedeutet, dass der Messbetrag mit dem Faktor 5,0 multipliziert wird.

Wie finde ich den Hebesatz meiner Gemeinde?

Der für Ihr Grundstück verwendete Hebesatz steht auf dem Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Alternativ finden Sie ihn in der Hebesatz- oder Haushaltssatzung und auf der Website Ihrer Stadt oder Gemeinde. Achten Sie auf das Kalenderjahr, die Steuerart Grundsteuer B und gegebenenfalls die Grundstücksart.

Warum sind die Hebesätze so unterschiedlich?

Jede Gemeinde setzt den Hebesatz im gesetzlichen Rahmen selbst fest. Weil sich Finanzbedarf, Steuerbasis und die durch die Reform neu ermittelten Messbeträge unterscheiden, lassen sich Hebesätze verschiedener Gemeinden nicht isoliert vergleichen. Für die Belastung zählt immer das Produkt aus Messbetrag und Hebesatz.

Kann sich der Hebesatz jedes Jahr ändern?

Ja. Die Gemeinde kann den Hebesatz für ein Kalenderjahr neu festsetzen. Verwenden Sie deshalb keinen undatierten Vergleichswert, sondern den Satz aus Ihrem aktuellen Grundsteuerbescheid oder der für das betreffende Jahr geltenden kommunalen Satzung.

Grundsteuer-Hebesatz 2026: finden und richtig anwenden

Der kommunale Hebesatz ist der letzte Faktor der Grundsteuerberechnung. Entscheidend ist nicht ein allgemeiner Städtevergleich, sondern der für Ihr Grundstück, das Kalenderjahr und gegebenenfalls die Grundstücksart gültige Satz.

Was ist der Grundsteuer-Hebesatz?

Die Grundsteuer wird in Deutschland nach einem dreistufigen Verfahren berechnet. Auf der ersten Stufe ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert (oder Äquivalenzbetrag, je nach Landesmodell). Auf der zweiten Stufe wird dieser Wert mit einer gesetzlichen Steuermesszahl multipliziert — das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. Erst auf der dritten und letzten Stufe kommt der kommunale Hebesatz ins Spiel:

Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag × Hebesatz

Der Hebesatz ist ein von der Gemeinde individuell festgelegter Prozentsatz. Er wird vom Gemeinderat per Beschluss in der jährlichen Haushaltssatzung bestimmt. Ein Hebesatz von 500 % bedeutet, dass der Messbetrag mit dem Faktor 5,0 multipliziert wird. Bei einem Messbetrag von 80 EUR ergibt sich daraus eine jährliche Grundsteuer von 400 EUR.

Diese kommunale Hebesatzautonomie ist verfassungsrechtlich verankert und eines der wichtigsten Instrumente der kommunalen Selbstverwaltung. Die Grundsteuer ist für viele Gemeinden die bedeutendste eigene Einnahmequelle.

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Warum sich Hebesätze nicht isoliert vergleichen lassen

Ein höherer Hebesatz bedeutet bei demselben Messbetrag eine höhere Steuer. Die Messbeträge sind zwischen Grundstücken und Landesmodellen aber nicht identisch. Ein reiner Hebesatzvergleich sagt deshalb noch nicht, welche Immobilie tatsächlich stärker belastet wird.

Kommunale Entscheidung: Die Gemeinde legt den Hebesatz im gesetzlichen Rahmen für ihr Gebiet fest.
Neue Bemessungsgrundlage: Seit 2025 beruhen die Messbeträge auf den reformierten Bundes- oder Landesmodellen.
Grundstücksart: In einzelnen Ländern können unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke zulässig sein.
Kalenderjahr: Ein Satz kann geändert werden; ein Wert ohne Jahresangabe ist daher nicht belastbar.

Für die Rechnung zählt der amtliche Satz

Übernehmen Sie den Hebesatz aus dem aktuellen Grundsteuerbescheid oder der geltenden kommunalen Satzung. Städtetabellen ohne Stichtag können veraltet sein oder die falsche Grundstücksart zeigen.

Aufkommensneutralität ist keine Einzelgarantie

Viele Kommunen haben ihre Hebesätze nach der Reform neu festgesetzt, um das Gesamtaufkommen zu steuern. Eine aufkommensneutrale Festsetzung für die Gemeinde garantiert jedoch nicht, dass die Steuer für jedes einzelne Grundstück unverändert bleibt. Die individuelle Belastung folgt aus dem neuen Messbetrag und dem geltenden Hebesatz.

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Differenzierte Hebesätze in Nordrhein-Westfalen

Das nordrhein-westfälische Grundsteuerhebesatzgesetz erlaubt Gemeinden seit 2025, für Wohn- und Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Hebesätze festzusetzen. Der Satz für Nichtwohngrundstücke darf dabei nicht niedriger sein als der Satz für Wohngrundstücke; eine Gemeinde kann auch einen einheitlichen Satz verwenden.

Prüfen Sie bei einem Grundstück in NRW deshalb, ob der Bescheid einen differenzierten Satz nennt. Der Rechner verarbeitet den von Ihnen eingegebenen Hebesatz; er wählt nicht automatisch den kommunalen Wohn- oder Nichtwohnsatz.

So finden Sie Ihren lokalen Hebesatz

Den aktuellen Hebesatz Ihrer Gemeinde finden Sie an mehreren Stellen:

Auf Ihrem Grundsteuerbescheid (der Bescheid der Gemeinde, nicht der Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt)
Auf der Website Ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung unter Steuern/Abgaben
In der Haushaltssatzung Ihrer Gemeinde
Über Hebesatz-Übersichten Ihres Bundeslandes (z. B. die Listen aufkommensneutraler Hebesätze in Rheinland-Pfalz oder NRW)

Primärquellen: § 25 Grundsteuergesetz zur Festsetzung des Hebesatzes und das Grundsteuerhebesatzgesetz NRW zu differenzierten Sätzen. Zuletzt fachlich geprüft am 14. Juli 2026.

Hebesatz und Immobilienkauf: Darauf sollten Sie achten

Beim Kauf einer Immobilie wird die Grundsteuer oft unterschätzt. Neben den einmaligen Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) ist die Grundsteuer eine laufende jährliche Belastung, die je nach Standort erheblich variieren kann. Ein Hebesatz-Unterschied von 300 Prozentpunkten kann bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus schnell mehrere hundert Euro pro Jahr ausmachen.

Auch Mieter sind betroffen: Vermieter dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Ein hoher Hebesatz wirkt sich also direkt auf die Warmmiete aus.

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