Was ist der Lagefaktor bei der Grundsteuer in Hessen und Niedersachsen?

Der Lagefaktor bildet die relative Lage eines Grundstücks innerhalb der Gemeinde ab. Beide Länder verwenden die Formel (Bodenrichtwert / durchschnittlicher Bodenrichtwert) 0,3 und runden den Faktor auf zwei Nachkommastellen ab. Liegt das Grundstück genau im Gemeindedurchschnitt, beträgt der Faktor 1,0.

Wie wirkt der Exponent 0,3?

Der Exponent 0,3 dämpft die Bodenrichtwert-Relation in beiden Ländern. Ist der Bodenrichtwert dreimal so hoch wie der Gemeindedurchschnitt, beträgt der Faktor nicht 3,0, sondern nach Abrundung 1,39. Bei der Hälfte des Durchschnitts ergibt sich 0,81 statt 0,50.

Wo finde ich den maßgeblichen Lagefaktor?

Der maßgebliche Faktor wird von der Finanzverwaltung ermittelt. In Hessen steht er im Grundsteuermessbescheid. In Niedersachsen ist er außerdem im amtlichen Grundsteuer-Viewer nachvollziehbar. Für die endgültige Steuerberechnung sollten Sie den Grundsteuermessbetrag aus dem Bescheid verwenden.

Welche Flächen werden bei der Grundsteuer in Hessen und Niedersachsen berücksichtigt?

Beide Modelle berücksichtigen die Grundstücksfläche (Boden) und die Gebäudefläche, aufgeteilt in Wohn- und Nutzfläche. Zur Wohnfläche zählen Wohnräume, Küchen und häusliche Arbeitszimmer. Räume unter einem Meter Deckenhöhe bleiben unberücksichtigt, zwischen ein und zwei Metern wird die Hälfte angerechnet. Balkone fließen mit 25 % ein. Kellerräume, Heizungsräume und Garagen unter 100 m² sind in der Regel anrechnungsfrei.

Grundsteuer Hessen/Niedersachsen: Lagefaktor erklärt

Hessen und Niedersachsen nutzen Flächenansätze und einen Lagefaktor. Entgegen einer häufigen Verwechslung dämpfen beide Länder das Bodenrichtwert-Verhältnis mit dem Exponenten 0,3. Unterschiede entstehen vor allem bei der Ermittlung des Gemeindedurchschnitts und bei der gesetzlichen Rundung.

Das Grundprinzip: Fläche plus Lagefaktor

Beide Bundesländer haben die Länderöffnungsklausel genutzt und eigene Grundsteuergesetze verabschiedet. Das Fläche-Faktor-Verfahren in Hessen (HGrStG, Dezember 2021) und das Fläche-Lage-Modell in Niedersachsen (NGrStG, Juli 2021) basieren auf demselben Grundgedanken:

Die Steuerbemessung beruht auf physischen Flächen — nicht auf dem Verkehrswert
Die Flächen werden mit festen Äquivalenzzahlen multipliziert (identisch mit Bayern)
Ein Lagefaktor moduliert die Flächenwerte anhand der relativen Grundstückslage innerhalb der Gemeinde

In beiden Modellen gilt: Gebäudewert, Baujahr und Zustand der Immobilie spielen keine Rolle.

Gemeinsame Basis: Äquivalenzzahlen und Messzahlen

Komponente	Äquivalenzzahl	Messzahl	Effektiver Ansatz
Grund und Boden	0,04 EUR/m²	100 %	0,04 EUR/m²
Wohnfläche	0,50 EUR/m²	70 %	0,35 EUR/m²
Nutzfläche (Gewerbe)	0,50 EUR/m²	100 %	0,50 EUR/m²

Diese Werte sind in Hessen und Niedersachsen identisch. Ebenso gelten in beiden Ländern Ermäßigungen von 25 % der Messzahl für Baudenkmäler und geförderten Wohnungsbau.

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Gemeinsame Lagefaktor-Formel

In beiden Ländern gilt:

Lagefaktor = (BRW / dBRW)^0,3

BRW ist der Bodenrichtwert der wirtschaftlichen Einheit, dBRW der landesrechtlich bestimmte durchschnittliche Bodenrichtwert der Gemeinde. Der berechnete Faktor wird in beiden Modellen auf zwei Nachkommastellen abgerundet.

BRW / dBRW	Lagefaktor in beiden Ländern
0,5	0,81
1,0	1,00
2,0	1,23
3,0	1,39
5,0	1,62

Wo unterscheiden sich die Modelle?

Gemeindedurchschnitt: Hessen verwendet einen flächengewichteten Durchschnitt der Bodenrichtwertzonen; Niedersachsen ermittelt grundsätzlich den Median der Bodenrichtwerte der Gemeinde.
Rundung: Hessen rundet das Ergebnis aus Ausgangsbetrag und Faktor auf volle Euro ab. Niedersachsen ermittelt die lagegewichteten Teilbeträge centgenau nach unten.
Verfahrensdetails: Flächenzuordnung, Sonderfälle und Ermäßigungen richten sich nach dem jeweiligen Landesgesetz.

Amtliche Erläuterungen: Hessen und Niedersachsen.

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus im Vergleich

Nehmen wir ein Einfamilienhaus mit folgenden Eckdaten:

Grundstücksfläche: 500 m²
Wohnfläche: 130 m²
BRW des Grundstücks: 300 EUR/m²
Durchschnittlicher BRW der Gemeinde: 100 EUR/m²
Hebesatz: 500 %

Berechnung nach Hessen

Äquivalenzbetrag Boden: 500 × 0,04 = 20,00 EUR

Äquivalenzbetrag Wohnfläche: 130 × 0,50 × 70 % = 45,50 EUR

Lagefaktor: (300 / 100)^0,3 = 1,390…; abgerundet 1,39

Grundsteuermessbetrag: (20,00 + 45,50) × 1,39 = 91,045 EUR; abgerundet auf volle Euro 91,00 EUR

Grundsteuer: 91,00 × 500 % = 455,00 EUR/Jahr

Berechnung nach Niedersachsen

Lagefaktor: (300 / 100)^0,3 = 3,0^0,3 ≈ 1,39

Bodenanteil: 500 × 0,04 × 1,39 = 27,80 EUR

Wohnanteil: 130 × 0,50 × 70 % × 1,39 = 63,245 EUR; abgerundet 63,24 EUR

Grundsteuermessbetrag: 27,80 + 63,24 = 91,04 EUR

Grundsteuer: 91,04 × 500 % = 455,20 EUR/Jahr

Bei identischer BRW-Relation liegen die Ergebnisse hier fast gleichauf. Die kleine Differenz entsteht durch die unterschiedlichen Rundungsvorschriften, nicht durch einen anderen Exponenten.

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Wirkung allgemeiner Preisänderungen

Steigen Grundstücks-BRW und Gemeindedurchschnitt im gleichen Verhältnis, bleibt der Quotient und damit der Lagefaktor unverändert. Das dämpft den Einfluss flächendeckender Preisbewegungen. Ändern sich die Werte jedoch unterschiedlich, verschiebt sich die relative Lage und damit der Faktor.

Fazit

Beide Länder kombinieren Flächenansätze mit derselben gedämpften Lagefaktor-Formel. Für eine belastbare Zahlungshöhe ist deshalb nicht eine vermeintliche Formelabweichung entscheidend, sondern der amtliche Grundsteuermessbetrag samt aktuellem kommunalen Hebesatz.