Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A und B?

Grundsteuer A (agrarisch) betrifft Betriebe der Land- und Forstwirtschaft — also Äcker, Wiesen, Wälder und zugehörige Wirtschaftsgebäude. Grundsteuer B (baulich) betrifft alle bebauten und bebaubaren Grundstücke des Grundvermögens: Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, Geschäftsgebäude und unbebaute Baugrundstücke. Die meisten Privatpersonen zahlen Grundsteuer B. Die Hebesätze für A und B werden von der Gemeinde getrennt festgelegt, wobei die Hebesätze für A typischerweise deutlich niedriger liegen.

Was ist die Grundsteuer C und seit wann gibt es sie?

Die Grundsteuer C wurde mit der Grundsteuerreform zum 1. Januar 2025 eingeführt. Sie zielt auf baureife, aber unbebaute Grundstücke ab und erlaubt den Kommunen, für diese Kategorie einen erhöhten Hebesatz festzulegen. Ziel ist die Bekämpfung von Baulandspekulation und die Mobilisierung von Bauland in Gebieten mit Wohnraummangel. Die Einführung ist für die Kommunen freiwillig — sie müssen die Grundsteuer C nicht erheben, können es aber per Satzungsbeschluss tun.

Wer muss Grundsteuer C zahlen?

Grundsteuer C kann nur für Grundstücke erhoben werden, die nach den Bewertungsregeln als unbebaut gelten und sofort bebaut werden könnten. § 25 Abs. 5 GrStG nennt dafür Lage, Form, Größe, tatsächlichen Zustand und öffentlich-rechtliche Vorschriften. Eine fehlende Baugenehmigung oder zivilrechtliche Gründe verhindern die Einordnung nicht automatisch. Entscheidend sind die kommunale Satzung, die Gebietsausweisung und der konkrete Bescheid.

Kann eine Gemeinde auf die Grundsteuer C verzichten?

Ja. Die Grundsteuer C ist ein optionales Instrument. Jede Gemeinde entscheidet selbst, ob sie einen erhöhten Hebesatz für baureife unbebaute Grundstücke einführt. In ländlichen Regionen ohne Baulandknappheit gibt es in der Regel keinen Anlass für eine Grundsteuer C. Vor allem Städte und Ballungsräume mit angespanntem Wohnungsmarkt nutzen dieses Steuerungsinstrument, um Eigentümer zur Bebauung zu bewegen.

Grundsteuer A, B und C: Die drei Arten erklärt

Die Grundsteuer in Deutschland kennt drei Kategorien: A für Agrarland, B für bebaute Grundstücke und seit der Reform 2025 auch C für baureifes unbebautes Land. Für die meisten Eigentümer und Mieter ist die Grundsteuer B relevant — doch auch die neue Grundsteuer C hat es in sich.

Grundsteuer A: Land- und Forstwirtschaft

Das A steht für agrarisch. Die Grundsteuer A wird auf Betriebe der Land- und Forstwirtschaft erhoben und umfasst landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich genutzte Flächen sowie die dazugehörigen Wirtschaftsgebäude (Scheunen, Ställe, Silos). Wohngebäude auf dem Betriebsgelände, die nicht unmittelbar dem Betrieb dienen, fallen hingegen unter die Grundsteuer B.

Die Bewertung von Grundsteuer-A-Grundstücken erfolgt in fast allen Bundesländern einheitlich nach dem Bundesmodell. Dabei wird der sogenannte Ertragswert des land- und forstwirtschaftlichen Betriebs ermittelt, der auf standardisierten Ertragsannahmen basiert. Die Steuermesszahlen für Grundsteuer A sind in der Regel niedriger als für Grundsteuer B, und auch die kommunalen Hebesätze für A liegen typischerweise deutlich unter denen für B.

In der Praxis betrifft die Grundsteuer A nur einen kleinen Teil der Eigentümer: Landwirte, Forstwirte und Eigentümer von verpachteten landwirtschaftlichen Flächen. Für die große Mehrheit der Immobilienbesitzer ist die Grundsteuer B maßgeblich.

Grundsteuer B: Grundvermögen (Wohn- und Geschäftsgrundstücke)

Die Grundsteuer B ist die mit Abstand wichtigste Kategorie und betrifft praktisch alle bebauten und bebaubaren Grundstücke außerhalb der Land- und Forstwirtschaft. Dazu zählen:

Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser
Eigentumswohnungen
Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)
Geschäftsgrundstücke und Industrieanlagen
Gemischt genutzte Grundstücke
Unbebaute Grundstücke des Grundvermögens

Die Berechnung der Grundsteuer B folgt dem dreistufigen Schema: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Dabei unterscheiden sich die Bewertungsverfahren je nach Bundesland erheblich — vom wertbasierten Bundesmodell über das reine Flächenmodell in Bayern bis zum Bodenwertmodell in Baden-Württemberg.

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Sechs verschiedene Modelle für die Grundsteuer B

Seit der Grundsteuerreform 2025 gibt es für die Grundsteuer B das Bundesmodell und fünf grundlegend abweichende Landesmodelle. Berlin, Bremen, das Saarland und Sachsen verwenden die Bewertung des Bundesmodells, aber eigene Steuermesszahlen. Das ist für die Berechnung eine wichtige zusätzliche Variante.

Modell	Bundesländer	Kernmerkmal
Bundesmodell	11 Länder; davon 4 mit eigenen Messzahlen	Wertbasiert (Ertrag/Sachwert)
Bodenwertmodell	Baden-Württemberg	Nur Bodenwert, kein Gebäudewert
Flächenmodell	Bayern	Rein flächenbasiert, wertunabhängig
Wohnlagemodell	Hamburg	Fläche + Lage (gut/normal)
Flächen-Faktor	Hessen	Fläche + relativer Bodenrichtwert
Flächen-Lage	Niedersachsen	Fläche + gedämpfter Bodenrichtwert

Die Jahressteuer hängt nicht allein vom Bewertungsmodell ab. Steuermesszahl, kommunaler Hebesatz, Grundstücks- und Nutzungsdaten sowie gesetzliche Ermäßigungen wirken zusammen. Vergleiche ohne einen aktuellen Hebesatz sind daher nur eingeschränkt aussagekräftig.

Grundsteuer C: Baureifes unbebautes Land

Seit dem 1. Januar 2025 können Kommunen gemäß § 25 Abs. 5 GrStG für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen gesonderten, erhöhten Hebesatz festlegen. Sofortige Bebaubarkeit beurteilt sich nach Lage, Form, Größe, tatsächlichem Zustand und öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Ein qualifizierter Bebauungsplan ist deshalb keine ausnahmslos notwendige Voraussetzung.

Warum wurde die Grundsteuer C eingeführt?

Die Grundsteuer C ist ein Instrument zur Baulandmobilisierung. Eine Gemeinde darf den gesonderten Hebesatz nur aus städtebaulichen Gründen einführen. Sie muss das betroffene Gemeindegebiet bestimmen, die baureifen Grundstücke in einer Karte nachweisen und ihre städtebaulichen Erwägungen nachvollziehbar darlegen.

Ob ein konkretes Grundstück erfasst wird, folgt daher nicht nur aus seiner umgangssprachlichen Bezeichnung als „Baulücke“. Maßgeblich sind Gesetz, kommunale Satzung und Steuerbescheid.

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Wie hoch kann die Grundsteuer C ausfallen?

Die Höhe ergibt sich aus der kommunalen Satzung. Hamburg nennt aktuell beispielsweise 975 % für Grundsteuer B und 8.000 % für Grundsteuer C. Bei einem amtlichen Messbetrag von 40 EUR wären das rechnerisch 3.200 EUR im Jahr. Dieser Wert ist ein Hamburger Beispiel und darf nicht auf andere Gemeinden übertragen werden.

Übersicht: A, B und C im Vergleich

Merkmal	Grundsteuer A	Grundsteuer B	Grundsteuer C
Gegenstand	Land-/Forstwirtschaft	Grundvermögen	Baureifes unbebautes Land
Betrifft	Landwirte, Forstwirte	Alle Immobilieneigentümer	Eigentümer unbebauter Baugrundstücke
Hebesatz	Kommunaler Satz für A	Kommunaler Satz für B	Gesonderter erhöhter Satz (optional)
Zweck	Einnahmeerzielung	Einnahmeerzielung	Baulandmobilisierung
Einführung	Seit Jahrzehnten	Seit Jahrzehnten	Ab 01.01.2025 (Reform)

Praktische Bedeutung für Eigentümer

Für Wohnungs- und Hauseigentümer ist regelmäßig Grundsteuer B relevant. Die gesetzlichen Standardtermine sind der 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November; der Bescheid kann insbesondere bei Kleinbeträgen abweichende Fälligkeiten ausweisen. Für eine Umlage im Mietverhältnis gelten zusätzlich die mietrechtlichen Voraussetzungen.

Bei einem unbebauten Grundstück sollten Eigentümer den kommunalen Hebesatz, eine mögliche Grundsteuer-C-Gebietsausweisung und den konkreten Bescheid getrennt prüfen. Fragen zur Bebaubarkeit gehören zur zuständigen Bau- oder Gemeindebehörde; Einwände gegen den Steuerbescheid sind an die dort genannte Stelle zu richten.

Für Landwirte ist vor allem relevant, dass die Bewertung für die Grundsteuer A in fast allen Bundesländern nach dem Bundesmodell erfolgt — unabhängig davon, welches Modell das Bundesland für die Grundsteuer B gewählt hat.