Wie wird die Grundsteuer im Bundesmodell berechnet?

Der Grundsteuerwert wird mit der gesetzlichen Steuermesszahl zum Grundsteuermessbetrag verknüpft. Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit dem für das Kalenderjahr und die Grundstücksgruppe geltenden Hebesatz. Für die Zahlung ist der Grundsteuerbescheid maßgeblich.

Welche Länder nutzen 2026 das Bundesmodell?

Elf Länder verwenden 2026 die bundesrechtliche Bewertung. Berlin, Bremen, das Saarland und Sachsen haben abweichende Steuermesszahlen; Thüringen führt solche Landesmesszahlen ab 2027 ein. In Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein bestehen außerdem weitergehende Hebesatzregelungen.

Welche Messzahlen gelten im Bundesgesetz?

§ 15 GrStG nennt grundsätzlich 0,31 Promille für die dort bezeichneten Wohngrundstücke und 0,34 Promille für unbebaute sowie andere bebaute Grundstücke. Ermäßigungen und landesrechtliche Abweichungen können den konkreten Messbetrag verändern; maßgeblich ist deshalb der Bescheid.

Kann ein niedrigerer Grundstückswert nachgewiesen werden?

Im Bundesmodell eröffnet § 220 Abs. 2 BewG den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts, wenn der festgestellte Grundsteuerwert diesen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Fristen, Nachweisform und die Anwendbarkeit im Einzelfall müssen anhand des Bescheids geprüft werden.

Grundsteuer-Bundesmodell 2026: Berechnung & Messzahlen

Das Bundesmodell ist eine wertabhängige Bewertungs- und Berechnungssystematik. Für eine Rechnung im Jahr 2026 genügen allgemeine Modellwerte nicht: Entscheidend sind die Feststellungen des Finanzamts, das jeweilige Landesrecht und der für 2026 beschlossene kommunale Hebesatz.

Wo das Bundesmodell 2026 gilt

Elf Länder verwenden 2026 die bundesrechtliche Bewertung des Grundvermögens. Die Bezeichnung „Bundesmodell“ bedeutet aber nicht, dass jede weitere Rechengröße überall gleich ist.

Berlin, Bremen, das Saarland und Sachsen verwenden für mindestens eine Grundstücksart abweichende Steuermesszahlen. Thüringen führt nach der aktuellen Übersicht des Bundesfinanzministeriums Landesmesszahlen ab 2027 ein. In Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein kann eine differenzierte Hebesatzregelung der Gemeinden gelten. Der konkrete Bescheid und die kommunale Satzung gehen deshalb einer allgemeinen Tabelle vor.

Drei Behördenentscheidungen, zwei Rechenschritte

Im Bundesmodell begegnen Eigentümerinnen und Eigentümern regelmäßig drei Bescheide: Grundsteuerwertbescheid, Grundsteuermessbescheid und Grundsteuerbescheid. Das Finanzamt stellt Wert und Messbetrag fest; die Gemeinde setzt die Jahressteuer fest.

Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag. Anschließend gilt: Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Jahresgrundsteuer. Ein Hebesatz von 480 % wird dabei als Faktor 4,8 eingesetzt. Zu verwenden ist der für das betreffende Kalenderjahr und gegebenenfalls die richtige Grundstücksgruppe beschlossene Satz.

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Wie der Grundsteuerwert entsteht

Das Bewertungsgesetz unterscheidet nach Grundstücksart. Nach § 250 BewG gilt das Ertragswertverfahren für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum.

Nach § 252 BewG besteht der Grundsteuerwert dabei aus dem kapitalisierten Reinertrag und dem abgezinsten Bodenwert. Der Reinertrag ist nicht einfach die statistische Nettokaltmiete mal Fläche: Das Gesetz bezieht unter anderem Rohertrag, pauschalierte Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer, Liegenschaftszinssatz und Bodenwert ein.

Das Sachwertverfahren gilt nach § 250 BewG für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke. Es verknüpft typisierte Gebäude- und Bodenwerte mit gesetzlichen Wertzahlen. Unbebaute Grundstücke werden nach § 247 BewG grundsätzlich aus Fläche und Bodenrichtwert bewertet. Sonderfälle und Mindestwerte können die Rechnung verändern.

Bundesgesetzliche Messzahlen und Abweichungen

Im Bundesgesetz gelten grundsätzlich 0,31 ‰ für Wohngrundstücke im Sinne des § 15 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a GrStG und 0,34 ‰ für unbebaute und andere Nichtwohngrundstücke. Gesetzliche Ermäßigungen, etwa für bestimmte geförderte, kommunale oder genossenschaftliche Wohnnutzungen und für Denkmäler, können hinzukommen.

Diese Bundeswerte dürfen nicht ungeprüft auf Berlin, Bremen, das Saarland oder Sachsen übertragen werden. Auch ein differenzierter kommunaler Hebesatz kann dazu führen, dass Grundstücksgruppen innerhalb derselben Gemeinde unterschiedlich behandelt werden. Der Grundsteuermessbescheid enthält den tatsächlich festgesetzten Messbetrag.

Belastbares Rechenbeispiel aus dem Messbetrag

Angenommen, der amtliche Grundsteuermessbetrag beträgt 60,00 EUR und die Gemeinde hat für 2026 für die betreffende Grundstücksgruppe einen Hebesatz von 480 % beschlossen. Dann ergibt sich: 60,00 EUR × 4,8 = 288,00 EUR Jahresgrundsteuer. Das Beispiel erläutert nur den letzten Rechenschritt; es ersetzt weder Bescheide noch die Prüfung der kommunalen Satzung.

Rechtslage und Grenzen

Der BFH entschied am 12. November 2025 in drei Verfahren zum bundesrechtlichen Ertragswertverfahren bei Wohnungseigentum; weitere Verfahren zur Grundsteuer sind nach der BFH-Übersicht vom Juli 2026 anhängig. Er hielt die in den drei Fällen geprüften Regelungen für verfassungsgemäß. Das ist keine Aussage zu jeder Grundstücksart, jedem Landesmodell oder jedem individuellen Bewertungsfehler.

§ 220 Abs. 2 BewG greift, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den Vergleichswert um mindestens 40 % übersteigt, und ermöglicht dann den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Ob ein Rechtsbehelf noch offen ist und welche Nachweise ausreichen, richtet sich nach Bescheid, Verfahrensstand und Einzelfall.

Offizielle Quellen

Stand der Prüfung: 29. Juli 2026. Der Beitrag erläutert das Bundesmodell auf allgemeiner Ebene. Landesrecht, kommunale Satzungen, Bescheide und individuelle Bewertungsmerkmale können abweichen; dies ist keine Steuer- oder Rechtsberatung.

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