Warum hat Baden-Württemberg ein eigenes Grundsteuermodell?

Baden-Württemberg hat als erstes Bundesland im November 2020 ein eigenes Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) verabschiedet und die Länderöffnungsklausel aus Artikel 72 Abs. 3 GG genutzt. Das Land wollte ein transparenteres und bürokratieärmeres Modell als das datenintensive Bundesmodell schaffen. Das modifizierte Bodenwertmodell ignoriert Gebäude vollständig und besteuert nur den Bodenwert, was zudem Anreize zur Bebauung von Baulücken schafft.

Wo finde ich den Bodenrichtwert meines Grundstücks in BaWü?

Die Bodenrichtwerte werden von den örtlichen Gutachterausschüssen der Kommunen ermittelt und in der zentralen Landesdatenbank „Boris BW" (Bodenrichtwertinformationssystem) transparent veröffentlicht. Dort können Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück kostenfrei einsehen. Bei Zweifeln am festgestellten Bodenrichtwert wenden Sie sich an den zuständigen Gutachterausschuss Ihrer Kommune, nicht an das Finanzamt.

Wie wirkt sich der Wohnabschlag von 30 % aus?

Die Steuermesszahl für Grundstücke, die überwiegend Wohnzwecken dienen, wird um 30 % von 1,3 ‰ auf 0,91 ‰ reduziert. Bei einem Grundsteuerwert von 200.000 EUR sinkt der Messbetrag dadurch von 260 EUR auf 182 EUR. Bei einem Hebesatz von 300 % bedeutet das eine jährliche Ersparnis von 234 EUR (780 EUR statt 546 EUR). Der Abschlag gilt auch für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser, sofern die Wohnnutzung überwiegt.

Gibt es zusätzliche Ermäßigungen für Denkmalschutz oder sozialen Wohnungsbau?

Ja. Denkmalgeschützte Immobilien erhalten einen zusätzlichen Abschlag von 10 % auf die Steuermesszahl. Geförderter sozialer Wohnungsbau wird mit einer Messzahl von nur 0,585 ‰ (ca. 55 % Ermäßigung) begünstigt. Die Ermäßigungen können kumuliert werden: Ein denkmalgeschütztes Wohngebäude erhält sowohl den Wohn- als auch den Denkmalabschlag, sodass die Messzahl auf 0,78 ‰ sinkt (40 % Reduktion vom Basiswert 1,3 ‰).

Grundsteuer Baden-Württemberg: Das Bodenwertmodell erklärt

Baden-Württemberg geht bei der Grundsteuer einen eigenen Weg: Das modifizierte Bodenwertmodell besteuert ausschließlich den Boden — Gebäude spielen keine Rolle. Seit dem 1. Januar 2025 ist das Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) in Kraft. Wir erklären, wie die Berechnung funktioniert und was Eigentümer wissen müssen.

Das Prinzip: Nur der Boden zählt

Im Gegensatz zum Bundesmodell, das Gebäudeart, Baujahr und Mieteinnahmen berücksichtigt, konzentriert sich das modifizierte Bodenwertmodell in Baden-Württemberg ausschließlich auf den Bodenwert. Die Art der Bebauung — ob Einfamilienhaus, Hochhaus oder brach liegendes Grundstück — hat auf der ersten Ebene keinerlei Einfluss auf den Grundsteuerwert.

Die Ermittlung des Grundsteuerwerts ist bewusst einfach gehalten:

Grundsteuerwert = Grundstücksfläche (m²) × Bodenrichtwert (EUR/m²)

Der Bodenrichtwert wird von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt und in der Landesdatenbank Boris BW veröffentlicht. Er spiegelt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens pro Quadratmeter in einer bestimmten Zone wider.

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Die Steuermesszahlen: Feinsteuerung über die zweite Stufe

Da Gebäude auf der Wertebene ignoriert werden, erfolgt die steuer- und sozialpolitische Differenzierung ausschließlich über die Steuermesszahlen auf der zweiten Stufe. Der Basiswert für unbebaute und gewerblich genutzte Grundstücke beträgt 1,3 ‰.

Nutzungsart	Messzahl	Ermäßigung
Unbebaut / rein gewerblich	1,30 ‰	Keine (Basiswert)
Überwiegend Wohnzwecke	0,91 ‰	30 %
Geförderter sozialer Wohnungsbau	0,585 ‰	ca. 55 %
Denkmalschutz (zusätzlich)	–10 %	kumulierbar

Besonders wichtig: Die Ermäßigungen kumulieren sich. Ein denkmalgeschütztes Wohngebäude erhält sowohl den 30-%-Wohnabschlag als auch den 10-%-Denkmalabschlag, sodass die Messzahl auf 0,78 ‰ sinkt (insgesamt 40 % Reduktion).

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in Stuttgart

Ein typisches Wohngrundstück in einer Stuttgarter Randlage:

Grundstücksfläche: 400 m²
Bodenrichtwert: 600 EUR/m²
Nutzung: Einfamilienhaus (überwiegend Wohnzwecke)

Schritt 1 — Grundsteuerwert: 400 m² × 600 EUR/m² = 240.000 EUR

Schritt 2 — Messbetrag: 240.000 EUR × 0,91 ‰ = 218,40 EUR

Schritt 3 — Grundsteuer: Bei einem Hebesatz von 160 % (wie Stuttgart ihn 2025 eingeführt hat): 218,40 EUR × 1,60 = 349,44 EUR pro Jahr.

Zum Vergleich: Würde es sich um ein reines Gewerbegrundstück handeln (Messzahl 1,3 ‰), ergäbe sich ein Messbetrag von 312 EUR und eine Grundsteuer von 499,20 EUR — also rund 43 % mehr.

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Warum BaWü auf den Bodenwert setzt

Das Bodenwertmodell ist stark von der volkswirtschaftlichen Bodenwertsteuer-Theorie (Henry-George-Theorem) geprägt. Da die Steuerlast unabhängig von der Bebauung ist, entfällt die steuerliche Bestrafung für Investitionen in Gebäude. Wer auf seinem Grundstück ein mehrstöckiges Wohngebäude errichtet, zahlt keinen Cent mehr Grundsteuer als der Nachbar, der sein gleich großes Grundstück brachliegen lässt.

Dadurch entsteht ein ökonomischer Druck auf Eigentümer unbebauter oder untergenutzter Grundstücke in teuren Innenstadtlagen. Die Landesregierung zielt damit auf eine Eindämmung des Flächenverbrauchs und eine forcierte Nachverdichtung.

Vergleich mit dem Bundesmodell

Die wesentlichen Unterschiede auf einen Blick:

Merkmal	Bundesmodell	BaWü
Bewertungsbasis	Boden + Gebäude	Nur Boden
Benötigte Daten	Fläche, BRW, Wohnfläche, Baujahr, Miete	Fläche, BRW
Messzahl Wohnen	0,31 ‰	0,91 ‰
Gebäudeeinfluss	Ja (Ertrag/Sachwert)	Nein
Verwaltungsaufwand	Hoch	Gering

Mögliche Härtefälle und Rechtslage

Die Kritik am Bodenwertmodell entzündet sich vor allem an Härtefällen im Bestand: Eigentümer kleinerer, älterer Einfamilienhäuser auf großen Grundstücken in exzellenten städtischen Lagen sehen sich teils mit deutlichen Steuererhöhungen konfrontiert, da der höhe Bodenwert voll durchschlägt — unabhängig vom tatsächlichen Zustand des Gebäudes.

Der Bundesfinanzhof entschied am 20. Mai 2026 in den Verfahren II R 26/24 und II R 27/24, dass er das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg nicht für verfassungswidrig hält. Zugleich verweist der BFH auf die gesetzliche Möglichkeit, bei einer Abweichung von mehr als 30 % einen niedrigeren Grundsteuerwert durch ein qualifiziertes Gutachten nachzuweisen.

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Fazit

Das baden-württembergische Bodenwertmodell verwendet im Kern Grundstücksfläche und Bodenrichtwert; Gebäudealter und -zustand fließen nicht in den Grundsteuerwert ein. Prüfen Sie die im Bescheid verwendete Fläche und Bodenrichtwertzone. Ein niedrigerer individueller Wert wird nicht allein durch eine abweichende Einschätzung ersetzt, sondern muss unter den Voraussetzungen des § 38 Abs. 4 LGrStG qualifiziert nachgewiesen werden.

Quellen und Stand: § 38 LGrStG Baden-Württemberg, § 40 LGrStG Baden-Württemberg und BFH-Pressemitteilung 032/26. Fachlich geprüft am 14. Juli 2026.