Grunderwerbsteuer 2026: Steuersätze aller Bundesländer

Alle 16 Steuersätze im Jahr 2026

Die Tabelle nutzt dasselbe geprüfte Länderregister wie der Grunderwerbsteuer-Rechner. Die Beispielsteuer zeigt nur den Landesvergleich bei einer bestätigten Gegenleistung von 350.000 EUR; Befreiungen und die konkrete Bemessungsgrundlage sind vorher zu prüfen.

Bei identischen 350.000 EUR beträgt die Steuer in Bayern 12.250 EUR und in einem 6,5-%-Land 22.750 EUR. Die Differenz beträgt 10.500 EUR. Bremen, Hamburg und Sachsen ergeben bei 5,5 % jeweils 19.250 EUR.

Die Übersicht des Deutschen Notarinstituts vom 28. Januar 2026 bestätigt alle 16 Werte. Zusätzlich weist das aktuelle bremische Steuersatzgesetz für Erwerbsvorgänge ab 1. Juli 2025 ausdrücklich 5,5 % aus.

So wird die Steuer berechnet

Die Grundrechnung für einen nicht befreiten Erwerb lautet:

maßgebende Gegenleistung × Landessteuersatz = Steuer vor Abrundung

§ 11 Abs. 5 GrEStG rundet die festzusetzende Steuer auf volle Euro nach unten ab. Bei 342.000 EUR Gegenleistung ergeben sich deshalb beispielsweise:

• Bayern: 342.000 EUR × 3,5 % = 11.970 EUR
• Bremen, Hamburg oder Sachsen: 342.000 EUR × 5,5 % = 18.810 EUR
• Nordrhein-Westfalen: 342.000 EUR × 6,5 % = 22.230 EUR

Der Rechner bildet die 2.500-EUR-Freigrenze und die Abrundung ab. Er entscheidet jedoch nicht, ob ein Vertrag mehrere Leistungen zu einer Gegenleistung verbindet oder eine persönliche beziehungsweise sachliche Befreiung greift.

Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung

Nach § 8 GrEStG wird die Steuer grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung bemessen. Beim Kauf gehören nach § 9 GrEStG insbesondere der Kaufpreis, vom Käufer übernommene sonstige Leistungen und dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen dazu. „Kaufpreis minus beliebige Vertragspositionen“ ist daher keine verlässliche Formel.

Bewegliches Inventar kann ausscheiden

Ein gesonderter, plausibler Kaufpreisanteil für tatsächlich bewegliche Gegenstände kann außerhalb des Grundstückserwerbs liegen. Entscheidend ist nicht allein die Bezeichnung im Vertrag, sondern ob der Gegenstand rechtlich zum Grundstück gehört und ob der angesetzte Wert nachvollziehbar ist. Fest eingebaute Gebäudebestandteile lassen sich nicht durch eine bloße Preiszeile zu beweglichem Inventar machen.

Im Beispiel mit 350.000 EUR Gesamtkaufpreis und nachweisbar 8.000 EUR echtem beweglichem Inventar wäre die rechnerische Gegenleistung für den Grundstückserwerb 342.000 EUR. Ob diese Aufteilung anerkannt wird, ist eine Sachverhaltsfrage; unser Inventar-Guide erläutert die Abgrenzung.

Erhaltungsrücklage mindert die Steuer nicht

Die anteilige Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft darf beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum nicht vom vereinbarten Kaufpreis abgezogen werden. Der Bundesfinanzhof, Urteil II R 49/17, begründet das damit, dass die Rücklage Vermögen der Gemeinschaft bleibt und nicht als eigener Vermögensgegenstand auf den Käufer übergeht. Eine separate Vertragsangabe ändert das nicht.

Grundstück und Bauvertrag sind nicht automatisch getrennt

Baukosten können zur Gegenleistung gehören, wenn Grundstückskauf und weitere Vereinbarungen rechtlich oder objektiv sachlich auf den Erwerb eines bebauten Grundstücks gerichtet sind. Maßgeblich ist der konkrete einheitliche Erwerbsgegenstand. Der BFH-Fall II R 25/17 zeigt zugleich, dass nicht jede eigene Bauverpflichtung des Käufers genügt. Eine bloße zeitliche oder formale Trennung der Verträge garantiert deshalb weder die Einbeziehung noch den Ausschluss der Baukosten.

Wichtige Befreiungen richtig einordnen

§ 3 GrEStG enthält mehrere eigenständige Befreiungstatbestände. Häufig relevant sind:

• ein maßgebender Wert von höchstens 2.500 EUR – eine Freigrenze, kein Freibetrag;
• Erwerbe von Todes wegen und Grundstücksschenkungen im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes, wobei Auflagen eine steuerpflichtige Gegenleistung begründen können;
• Erwerbe durch Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers;
• bestimmte Erwerbe durch frühere Ehegatten/Lebenspartner im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung;
• Erwerbe durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, sowie die gesetzlich einbezogenen Ehegatten/Lebenspartner.

Eine pauschale bundesweite Befreiung für den erstmaligen Kauf selbst genutzten Wohneigentums enthält § 3 GrEStG nicht. Details, Gegenleistungen bei Schenkungen und weitere Tatbestände behandelt der Guide zu Grunderwerbsteuer-Befreiungen.

Share Deals sind eine eigene Prüfung

Beim Erwerb von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften greifen besondere Tatbestände in § 1 Abs. 2a, 2b, 3 und 3a GrEStG. Die 90-%-Schwellen, Zurechnung, beteiligten Gesellschaften und Zeiträume lassen sich nicht aus der einfachen Kaufpreisformel für ein Einfamilienhaus ableiten. Der aktuelle Share-Deal-Guide behandelt diese Regeln getrennt; die Anteilsübertragung sollte nicht pauschal als steuerfreie „Umgehung“ bezeichnet werden.

Entstehung, Fälligkeit und Grundbuch

1. Die Steuer entsteht grundsätzlich bereits mit Abschluss des wirksamen Erwerbsvertrags – nicht erst mit Kaufpreiszahlung, Übergabe oder Grundbucheintragung.
2. Das Finanzamt setzt die Steuer durch Bescheid fest. Eine allgemeine gesetzliche Bearbeitungsdauer von sechs bis acht Wochen gibt es nicht.
3. Nach § 15 GrEStG ist die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig, sofern keine längere Zahlungsfrist bestimmt wird.
4. Käufer und Verkäufer sind grundsätzlich Gesamtschuldner. Die vertragliche Kostenübernahme steuert, wen das Finanzamt zunächst in Anspruch nimmt, beseitigt die gesetzliche Haftung des anderen aber nicht.
5. Nach Zahlung übersendet das Finanzamt regelmäßig die Unbedenklichkeitsbescheinigung für das Grundbuch. Bei zweifelsfrei steuerfreien Vorgängen kann das Grundbuchamt nach § 22 GrEStG unter den gesetzlichen Voraussetzungen darauf verzichten.

Prüfliste vor der Finanzierung

1. Bundesland des Grundstücks und den dort geltenden Satz bestimmen.
2. Gegenleistung nach Vertrag einschließlich übernommener Leistungen und Nutzungen ermitteln.
3. Inventar nur bei rechtlich und wirtschaftlich belastbarer Abgrenzung herausrechnen.
4. Erhaltungsrücklage nicht als Abzug ansetzen.
5. Bei Grundstück plus Bauleistung einen möglichen einheitlichen Erwerbsgegenstand prüfen lassen.
6. Befreiungen und 2.500-EUR-Freigrenze vor der reinen Multiplikation prüfen.
7. Steuerzahlung getrennt von Eigenkapital, Notar, Grundbuch und Maklerkosten einplanen.

Quellen und Stand

• Grunderwerbsteuergesetz: amtliche aktuelle Fassung
• Deutsches Notarinstitut: aktuelle Grunderwerbsteuersätze, Stand 28. Januar 2026
• Bremen: geltendes Gesetz mit 5,5-%-Satz ab 1. Juli 2025
• Finanzamt Regensburg: amtliche FAQ zu Gegenleistung, Befreiungen, Fälligkeit und Bescheinigung
• BFH II R 49/17: kein Abzug der Erhaltungsrücklage
• BFH II R 25/17: einheitlicher Erwerbsgegenstand und Baukosten

Stand der Prüfung: 14. Juli 2026. Die Tabelle ist eine Rechenhilfe für die bestätigte Gegenleistung. Der Beitrag ersetzt keine Steuer-, Rechts-, Notar- oder Finanzierungsberatung; maßgeblich sind der konkrete Vertrag, der Steuerbescheid und die geltenden Landesgesetze.