Wann ist ein Grundstückserwerb nach § 3 GrEStG befreit?

§ 3 GrEStG nennt allgemeine Ausnahmen, darunter den maßgebenden Wert bis 2.500 EUR, Erwerbe von Todes wegen, reine Schenkungen, bestimmte Nachlassteilungen, Erwerbe zwischen Ehe- oder Lebenspartnern, bestimmte Auseinandersetzungen nach Scheidung oder Aufhebung der Lebenspartnerschaft sowie Erwerbe in gerader Linie. Jeder Tatbestand hat eigene Voraussetzungen.

Sind die 2.500 EUR ein Freibetrag?

Nein. § 3 Nr. 1 GrEStG ist eine Freigrenze für den nach § 8 maßgebenden Wert. Bis einschließlich 2.500 EUR ist der Erwerb ausgenommen; oberhalb der Grenze wird nicht nur der übersteigende Teil besteuert.

Sind Grundstücksübertragungen zwischen Geschwistern befreit?

Nicht allein wegen der Geschwisterbeziehung. Geschwister sind Seitenlinie und fallen nicht unter § 3 Nr. 6 GrEStG. Eine reine Grundstücksschenkung kann aber nach § 3 Nr. 2 befreit sein; ein gewöhnlicher Verkauf zwischen Geschwistern grundsätzlich nicht.

Welche Vorschrift gilt nach einer Scheidung?

§ 3 Nr. 5 GrEStG betrifft den Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung. § 3 Nr. 5a betrifft entsprechend den früheren Lebenspartner nach Aufhebung der Lebenspartnerschaft. Eine beliebige spätere Übertragung ist dadurch nicht automatisch befreit.

Muss ein steuerfreier Erwerb dem Finanzamt gemeldet werden?

Steuerfreiheit beseitigt die gesetzlichen Anzeige- und Prüfpflichten nicht automatisch. Die Anzeigevorschriften erfassen ausdrücklich auch steuerfreie Vorgänge; die konkrete Meldung erfolgt bei notariellen Verträgen regelmäßig über den Notar.

Grunderwerbsteuer-Befreiungen: § 3 GrEStG richtig prüfen

Nicht jeder Grundstückserwerb wird besteuert. § 3 GrEStG enthält acht Nummern mit allgemeinen Ausnahmen; weitere Vergünstigungen stehen an anderer Stelle im Gesetz. Entscheidend sind der konkrete Erwerbsvorgang, die Beteiligten und der nach § 8 maßgebende Wert — nicht nur die Überschrift des Vertrags.

Was dieser Guide abdeckt

Dieser Überblick bildet den aktuellen Katalog in § 3 GrEStG ab. Er ist kein vollständiger Katalog jedes nicht steuerbaren oder begünstigten Vorgangs im gesamten Grunderwerbsteuerrecht. Eine allgemeine bundesweite §-3-Befreiung allein für Ersterwerber oder selbst genutztes Wohneigentum enthält das Gesetz nicht.

Die Prüfung läuft in drei Schritten:

Liegt überhaupt ein steuerbarer Erwerbsvorgang nach § 1 GrEStG vor?
Greift eine Ausnahme nach § 3 oder eine andere Steuervergünstigung?
Falls nicht: Welcher Wert ist nach §§ 8 und 9 Bemessungsgrundlage und welcher Landessteuersatz gilt?

§ 3 Nr. 1: 2.500-EUR-Freigrenze

Nach § 3 Nr. 1 ist der Erwerb ausgenommen, wenn der für die Berechnung maßgebende Wert nach § 8 höchstens 2.500 EUR beträgt. Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Der Wortlaut knüpft nicht stets an den Kaufpreis an: § 8 GrEStG verwendet grundsätzlich die Gegenleistung, in den dort genannten Fällen aber den Grundbesitzwert.

Vereinfachtes Standardbeispiel mit hessischem Steuersatz:

2.500,00 € maßgebender Wert → 0 € Steuer
2.500,01 € maßgebender Wert → der gesamte Wert ist steuerpflichtig → 150 € Steuer

Der zweite Betrag ist nicht die Steuer auf einen Cent. Das Standardmodell wendet 6 % auf 2.500,01 EUR an und rundet die Steuer anschließend nach § 11 GrEStG auf volle Euro nach unten ab.

§ 3 Nr. 2: Erbschaft und Schenkung

§ 3 Nr. 2 nimmt Grundstückserwerbe von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des ErbStG aus. Die Ausnahme ist bei Schenkungen unter Auflage jedoch eingeschränkt: Bei der Schenkungsteuer abziehbare Auflagen können mit ihrem Wert grunderwerbsteuerpflichtig sein. Das kann etwa einen vorbehaltenen Nießbrauch oder ein Wohnrecht betreffen, sofern nicht eine weitere Befreiung greift.

Eine pauschale Aussage, jede Immobilienübertragung im Umfeld eines Erbfalls oder einer Schenkung sei vollständig befreit, ist deshalb nicht belastbar. Die genaue Abgrenzung, Belastungen und Familienbefreiungen behandelt der vertiefende Guide zu Erbschaft und Schenkung.

§ 3 Nr. 3: Teilung des Nachlasses

§ 3 Nr. 3 erfasst den Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses. Der Gesetzestext stellt in bestimmten güterrechtlichen Fällen den überlebenden Ehe- oder Lebenspartner gleich und bezieht auch Ehe- oder Lebenspartner der Miterben ein. Ein späterer selbstständiger Verkauf nach abgeschlossener Teilung ist nicht allein wegen des früheren Erbfalls befreit.

§ 3 Nr. 4 bis 5a: Partnerschaft und Trennung

§ 3 Nr. 4: Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers.
§ 3 Nr. 5: Erwerb durch frühere Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung.
§ 3 Nr. 5a: Erwerb durch frühere Lebenspartner im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach Aufhebung der Lebenspartnerschaft.

Nr. 5 und Nr. 5a sind damit keine unbegrenzten Befreiungen für jede Übertragung zwischen früheren Partnern. Der gesetzlich verlangte Zusammenhang mit der Vermögensauseinandersetzung muss bestehen.

§ 3 Nr. 6: Gerade Linie

§ 3 Nr. 6 befreit Erwerbe zwischen Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, beispielsweise Eltern, Kinder, Großeltern und Enkel. Der Tatbestand umfasst außerdem die im Gesetz beschriebenen Fälle erloschener Verwandtschaft nach Adoption, stellt Stiefkinder den Abkömmlingen gleich und erstreckt sich auf Ehe- oder Lebenspartner der genannten Personen.

Geschwister sind Seitenlinie, ebenso Tanten, Onkel, Nichten und Neffen. Ihre Beziehung allein begründet keine Befreiung nach Nr. 6. Eine andere Ausnahme — insbesondere die reine Schenkung nach Nr. 2 — kann trotzdem einschlägig sein.

§ 3 Nr. 7 und Nr. 8: seltenere Fälle

§ 3 Nr. 7 betrifft den Erwerb eines zum Gesamtgut gehörenden Grundstücks durch Teilnehmer an einer fortgesetzten Gütergemeinschaft zur Teilung des Gesamtguts. Ehe- oder Lebenspartner der Teilnehmer werden gesetzlich gleichgestellt.

§ 3 Nr. 8 betrifft den Rückerwerb eines Grundstücks durch den Treugeber bei Auflösung des Treuhandverhältnisses. Voraussetzung ist unter anderem, dass für den ursprünglichen Erwerb durch den Treuhänder die Steuer entrichtet wurde; § 16 Abs. 2 bleibt daneben anwendbar.

Außerhalb von § 3: weitere Vorschriften

Außerhalb von § 3 stehen weitere Steuervergünstigungen: § 4 enthält besondere institutionelle Ausnahmen, §§ 5 und 6 behandeln Übergänge auf und von einer Gesamthand, § 6a bestimmte Konzernumstrukturierungen und § 7 die Umwandlung gemeinschaftlichen Eigentums in Flächeneigentum.

Für rechtsfähige Personengesellschaften ordnet § 24 GrEStG die grunderwerbsteuerliche Behandlung als Gesamthand an. Flurbereinigung und Umlegung sind wiederum in speziellen Ausnahmen innerhalb von § 1 Abs. 1 Nr. 3 geregelt — nicht in § 3 Nr. 7.

Drei Familienfälle sauber unterscheiden

Ausgangspunkt ist jeweils ein Grundstück in Nordrhein-Westfalen. Das Standardbeispiel unterstellt keine beweglichen Gegenstände und keine weitere Befreiung:

Elternteil verkauft an das Kind: Der entgeltliche Erwerb ist grundsätzlich nach § 3 Nr. 6 befreit. Der Rechner darf hier nicht ohne die persönliche Befreiung angewendet werden.
Verkauf unter Geschwistern: Bei 400.000 € steuerpflichtiger Gegenleistung ergibt das Standardmodell mit 6,5 % 26.000 € Grunderwerbsteuer. Maßgeblich ist die Gegenleistung, nicht ein davon abweichender Marktwert.
Reine Schenkung an ein Enkelkind: Der Erwerb kann sowohl unter Nr. 2 als auch unter Nr. 6 fallen. Belastungen müssen gesondert geprüft werden.

🏠Steuerpflichtigen Standardfall berechnen

Steuerfrei bedeutet nicht verfahrensfrei

Auch ein steuerfreier Vorgang kann anzeigepflichtig sein. § 18 und § 19 GrEStG erfassen ausdrücklich auch Vorgänge, die von der Besteuerung ausgenommen sind. Bei notariellen Verträgen übernimmt regelmäßig der Notar die Anzeige; zusätzliche Pflichten der Beteiligten können daneben bestehen.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG kann das Finanzamt auch bei Steuerfreiheit erteilen. Eine Befreiung sollte deshalb im Vertrag und in den eingereichten Angaben nachvollziehbar belegt sein.

🔑Kaufnebenkosten im Standardfall berechnen

Quellen und Stand

Inhaltlich geprüft am 14. Juli 2026. Grundlage sind die aktuelle Gesamtausgabe des Grunderwerbsteuergesetzes und die oben direkt verlinkten Einzelnormen. Das 400.000-EUR-Beispiel nutzt den gemeinsamen 2026-Ratensatz und die Rundungslogik des Grunderwerbsteuer-Rechners. Die Seite hilft bei der Vorprüfung, ersetzt aber keine rechtliche oder steuerliche Einordnung eines Vertrags.