Fällt bei einer geerbten Immobilie Grunderwerbsteuer an?

Ein Grundstückserwerb von Todes wegen im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Eine spätere, eigenständige Übertragung — etwa zur Erfüllung eines Geldanspruchs — muss davon getrennt geprüft werden.

Ist jede Grundstücksschenkung von der Grunderwerbsteuer befreit?

Die Grundstücksschenkung unter Lebenden im Sinne des ErbStG ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG grundsätzlich befreit. Bei einer Schenkung unter Auflage ist jedoch der Wert einer schenkungsteuerlich abziehbaren Auflage grunderwerbsteuerpflichtig, sofern keine weitere Befreiung greift.

Können Nießbrauch oder Wohnrecht Grunderwerbsteuer auslösen?

Ja. Der BFH behandelt einen vorbehaltenen Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht als mögliche Belastung der Schenkung. Soweit die Belastung bei der Schenkungsteuer abziehbar ist, kann ihr grunderwerbsteuerlicher Wert steuerpflichtig sein. Eine andere Befreiung, etwa für Verwandte in gerader Linie, kann den Erwerb dennoch ausnehmen.

Sind Übertragungen zwischen Eltern und Kindern immer grunderwerbsteuerfrei?

§ 3 Nr. 6 GrEStG befreit den Grundstückserwerb zwischen Verwandten in gerader Linie; ein Eltern-Kind-Erwerb fällt grundsätzlich darunter. Die Vorschrift erfasst auch die dort genannten Stiefkinder sowie Ehe- oder Lebenspartner der begünstigten Personen. Geschwister, Nichten und Neffen sind dagegen nicht in gerader Linie verwandt.

Entsteht neben der Grunderwerbsteuer auch Schenkungsteuer?

Beide Steuerarten prüfen unterschiedliche Größen. Bei einer teilentgeltlichen Übertragung kann eine steuerpflichtige Gegenleistung oder Auflage der Grunderwerbsteuer unterliegen, während eine verbleibende Bereicherung nach den Bewertungs-, Abzugs-, Freibetrags- und Tarifregeln des ErbStG zu prüfen ist.

Grunderwerbsteuer bei Erbschaft und Schenkung

Erbschaften und reine Grundstücksschenkungen sind grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Bei übernommenen Schulden, Ausgleichszahlungen, Nießbrauch oder Wohnrecht reicht diese Kurzform jedoch nicht: Dann sind die Belastung und mögliche weitere Familienbefreiungen getrennt zu prüfen.

Die fünf Prüfungen im Überblick

Vorgang	Grunderwerbsteuer	Wichtige Grenze
Erwerb von Todes wegen	Befreit nach § 3 Nr. 2 GrEStG	Der Grundstückserwerb muss als Erwerb von Todes wegen im Sinne des ErbStG einzuordnen sein.
Reine Schenkung unter Lebenden	Befreit nach § 3 Nr. 2 GrEStG	Die Befreiung hängt nicht davon ab, ob nach Freibeträgen tatsächlich Schenkungsteuer entsteht.
Schenkung unter Auflage	Auflagenwert kann steuerpflichtig sein	§ 3 Nr. 2 Satz 2 erfasst den Wert einer bei der Schenkungsteuer abziehbaren Auflage.
Erwerb in gerader Linie	Eigenständig befreit nach § 3 Nr. 6 GrEStG	Eltern, Kinder und Großeltern sind erfasst; Geschwister, Nichten und Neffen nicht.
Nachlassteilung unter Miterben	Im gesetzlichen Fall befreit nach § 3 Nr. 3 GrEStG	Erfasst ist der Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses.

Erbschaft: Der Erwerbsvorgang entscheidet

§ 3 Nr. 2 GrEStG nimmt Grundstückserwerbe von Todes wegen im Sinne des ErbStG von der Grunderwerbsteuer aus. § 3 ErbStG nennt unter anderem den Erbanfall, das Vermächtnis und den geltend gemachten Pflichtteilsanspruch.

Das bedeutet nicht, dass jede spätere Grundstücksübertragung im Umfeld eines Erbfalls automatisch befreit ist. Wird beispielsweise ein ursprünglich auf Geld gerichteter Anspruch später durch ein Grundstück erfüllt, ist der konkrete Übertragungsvertrag gesondert einzuordnen.

Für die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft enthält § 3 Nr. 3 GrEStG eine eigene Ausnahme: Sie gilt für den Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses. Ein späterer selbstständiger Verkauf nach abgeschlossener Teilung ist nicht allein wegen des früheren Erbfalls befreit.

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Schenkung: Auflagen nicht übersehen

Eine reine Grundstücksschenkung im Sinne von § 7 ErbStG ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG ausgenommen. Bei einer Schenkung unter Auflage schränkt Satz 2 die Befreiung ein: Der Wert einer Auflage, die bei der Schenkungsteuer abziehbar ist, unterliegt grundsätzlich der Grunderwerbsteuer.

Mögliche Belastungen sind insbesondere:

eine vom Erwerber übernommene Restschuld,
eine Ausgleichszahlung an Geschwister oder andere Personen,
eine Leibrentenverpflichtung,
ein zugunsten des Schenkers vorbehaltener Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht.

Der Bundesfinanzhof hat für den vorbehaltenen Nießbrauch und für ein vorbehaltenes Wohnungsrecht bestätigt: Ist die Belastung bei der Schenkungsteuer abziehbar, kann ihr Wert nach § 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG steuerpflichtig sein. Der grunderwerbsteuerliche Wert muss dabei nicht mit dem schenkungsteuerlichen Wert übereinstimmen.

Familienbefreiungen separat anwenden

Nach § 3 Nr. 6 GrEStG ist der Grundstückserwerb durch Personen ausgenommen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind. Dazu gehören etwa Eltern, Kinder und Großeltern. Die Vorschrift stellt außerdem die dort genannten Stiefkinder sowie Ehe- oder Lebenspartner der begünstigten Personen gleich. Für Ehe- und Lebenspartner des Veräußerers enthält § 3 Nr. 4 eine eigene Ausnahme.

Geschwister, Nichten, Neffen, Tanten und Onkel sind Seitenlinie. Für sie greift § 3 Nr. 6 nicht. Eine reine Schenkung kann trotzdem nach Nr. 2 befreit sein; bei einer Belastung oder einem entgeltlichen Erwerb fehlt aber möglicherweise die zusätzliche Familienbefreiung.

Bemessungsgrundlage: nicht automatisch der Verkehrswert

Nach § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Steuer grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung. § 9 GrEStG konkretisiert, welche Leistungen und Belastungen dazugehören. Bei einer gemischten Schenkung wird die Grunderwerbsteuer daher nicht pauschal aus dem Verhältnis von Kaufpreis und Verkehrswert berechnet.

Der Verkehrswert kann für die Schenkungsteuer wichtig sein. Deren steuerpflichtiger Erwerb richtet sich aber nach der Bereicherung, gesetzlichen Abzügen und Befreiungen, der Bewertung sowie früheren Erwerben. Deshalb ist „Immobilienwert minus persönlicher Freibetrag“ noch keine verlässliche Steuerberechnung. Maßgeblich sind insbesondere § 10 ErbStG, § 12 ErbStG, § 16 ErbStG und der Tarif nach § 19 ErbStG.

Drei vereinfachte Beispiele

Reine Schenkung von der Tante an die Nichte: Ohne Gegenleistung oder Auflage ist der Grundstückserwerb nach § 3 Nr. 2 GrEStG befreit. Ob Schenkungsteuer entsteht, ist eine separate Berechnung.
Schenkung mit einer Belastung von 80.000 EUR: Wird der grunderwerbsteuerliche Wert einer abziehbaren Belastung mit 80.000 EUR angesetzt, liegt das Grundstück in Hessen und greift keine weitere Befreiung, ergibt das vereinfachte Standardmodell 80.000 € × 6 % = 4.800 € Grunderwerbsteuer.
Verkauf unter Geschwistern für 200.000 EUR: Geschwister sind nicht in gerader Linie verwandt. Bei 200.000 € steuerpflichtiger Gegenleistung in Hessen ergibt das Standardmodell 12.000 € Grunderwerbsteuer. Nicht der angenommene Marktwert, sondern die nach §§ 8 und 9 ermittelte Bemessungsgrundlage ist Ausgangspunkt.

Würde dieselbe belastete Übertragung von einem Elternteil an ein Kind erfolgen, kann § 3 Nr. 6 GrEStG den Erwerb unabhängig von der Schenkungsbefreiung ausnehmen. Der Rechner bildet solche persönlichen Befreiungen nicht automatisch ab; er berechnet den Standardfall aus einer bereits festgelegten steuerpflichtigen Gegenleistung.

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Welche Angaben vor der Berechnung geklärt sein müssen

Wie wird der Erwerb rechtlich eingeordnet: Erbfall, Vermächtnis, Nachlassteilung, Schenkung oder entgeltlicher Vertrag?
Welche Schulden, Zahlungen, Renten, Nutzungsrechte oder sonstigen Auflagen übernimmt der Erwerber?
Welcher Wert wird der jeweiligen Belastung für die Grunderwerbsteuer zugeordnet?
Besteht daneben eine Befreiung für Ehe- oder Lebenspartner, gerade Linie oder die Nachlassteilung?
Welche Bewertung, früheren Erwerbe, Abzüge und persönlichen Freibeträge gelten für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer?

Bei Grundstücksübertragungen mit Nießbrauch, Wohnrecht, Schuldübernahme oder mehreren Erwerbern sollte die steuerliche Einordnung vor der notariellen Beurkundung geprüft werden. Der Rechner kann eine feststehende Bemessungsgrundlage anwenden, aber nicht den Vertrag steuerrechtlich qualifizieren.

Quellen und Stand

Inhaltlich geprüft am 14. Juli 2026. Grundlage sind das aktuelle Grunderwerbsteuergesetz, das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz sowie die oben verlinkten Entscheidungen des Bundesfinanzhofs zu Nießbrauch und Wohnungsrecht. Das Beispiel verwendet den im gemeinsamen 2026-Datensatz hinterlegten hessischen Steuersatz und die Rundungslogik des Grunderwerbsteuer-Rechners.