Gibt es eine einheitliche Grundsteuer-Ermäßigung für Denkmäler?

Nein. Im Bundesmodell beträgt die Messzahl-Ermäßigung für bebaute Grundstücke mit Baudenkmal grundsätzlich 10 %, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die Ländermodelle regeln Voraussetzungen und Höhe eigenständig; Bayern und Hamburg sehen beispielsweise 25 % für begünstigte Gebäudeflächen vor.

Wird geförderter Wohnraum automatisch begünstigt?

Das hängt vom Modell und Ermäßigungstatbestand ab. Im Bundesmodell und in den Ländermodellen gelten genaue Anforderungen an Förderzusage, Bindungen, Stichtag und Antrag. Eine günstige Miete allein genügt nicht.

Wie funktioniert der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts im Bundesmodell?

Nach § 220 Absatz 2 BewG ist der niedrigere Wert anzusetzen, wenn der typisierte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 % übersteigt. Als Nachweis kommen unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein qualifiziertes Gutachten oder ein zeitnaher Kaufpreis in Betracht.

Können mehrere Messzahl-Ermäßigungen zusammenwirken?

Teilweise ja, aber die Rechenreihenfolge und Antragsvoraussetzungen sind landesrechtlich geregelt. Bayern und Hamburg wenden mehrere erfüllte Tatbestände nacheinander an. Übernehmen Sie für die Zahlung am besten den ermäßigten Messbetrag aus dem amtlichen Bescheid.

Grundsteuer-Ermäßigungen 2026: Denkmal & Wohnraumförderung

Ermäßigungen wirken meist auf die Steuermesszahl oder einzelne Flächenkomponenten. Welche Regel gilt, hängt vom Bundes- oder Landesmodell, der Nutzung und den nachgewiesenen Voraussetzungen ab. Der amtliche Grundsteuermessbescheid bleibt deshalb die verlässlichste Rechengrundlage.

Bundesmodell: gefördertes Wohnen und Baudenkmäler

§ 15 Grundsteuergesetz enthält die Messzahlen und Ermäßigungen des Bundesmodells:

Wohngrundstücke: regulär 0,31 ‰; Nichtwohngrundstücke regulär 0,34 ‰.
Geförderter Wohnraum: unter den Voraussetzungen der Absätze 2 bis 4 wird die Messzahl begünstigter Wohngrundstücke oder Flächen um 25 % ermäßigt.
Baudenkmäler: für bebaute Grundstücke wird die Messzahl nach Absatz 5 um 10 % ermäßigt; bei nur teilweise geschützten Gebäuden gilt die Ermäßigung anteilig.
Verfahren: Die Ermäßigungen werden nach Absatz 6 auf Antrag gewährt; Angaben in der Feststellungserklärung können als Antrag dienen.

„Sozialer Wohnraum“ ist hier kein freier Sammelbegriff. Entscheidend sind die im Gesetz genannten Förderzusagen, Bindungen oder begünstigten Träger.

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Bayern: Ermäßigungen werden nacheinander angewendet

Nach Art. 4 Bayerisches Grundsteuergesetz beträgt die Messzahl zunächst 100 % und für Wohnflächen 70 %. Für Baudenkmäler werden Gebäudeflächen um weitere 25 % ermäßigt. Begünstigter geförderter Wohnraum erhält ebenfalls eine weitere Ermäßigung um 25 %.

Sind mehrere Tatbestände erfüllt, werden sie laut Art. 4 Abs. 5 nacheinander angewendet. Eine denkmalgeschützte Wohnfläche hat daher zunächst 70 % und nach dem Denkmalabschlag 52,50 %. Welche Fläche tatsächlich begünstigt ist, ergibt sich aus den gesetzlichen Voraussetzungen.

Hamburg: Wohnlage, Denkmal und Förderung

Hamburg verwendet für Grund und Boden 100 %, für Nutzflächen 87 % und für Wohnflächen 70 %. Die Hamburger Finanzbehörde nennt zusätzliche Ermäßigungen von jeweils 25 % für normale Wohnlage, begünstigten geförderten Wohnraum und Denkmalschutz.

Mehrere erfüllte Merkmale können nacheinander wirken. Dadurch ergeben sich für Wohnflächen beispielsweise 52,50 % bei normaler Wohnlage und rund 39,4 % bei normaler Wohnlage plus Denkmalschutz. Die automatische Berücksichtigung beziehungsweise Antragspflicht unterscheidet sich je nach Tatbestand.

Baden-Württemberg: Bodenwertmodell mit Messzahlabschlägen

In Baden-Württemberg beträgt die Grundmesszahl 1,30 ‰. § 40 Landesgrundsteuergesetz reduziert sie bei überwiegender Wohnnutzung um 30 %. Unter den dort geregelten Voraussetzungen kommen außerdem 25 % für geförderten Wohnraum oder bestimmte begünstigte Wohnungsunternehmen und 10 % für Grundstücke mit Kulturdenkmalen in Betracht.

Die Voraussetzungen beziehen sich auf das Grundstück, die Nutzung und teils auf einen Antrag für den jeweiligen Erhebungszeitraum. Addieren Sie Prozentsätze nicht pauschal; verwenden Sie die im Messbescheid festgesetzte Messzahl.

Niedrigeren gemeinen Wert im Bundesmodell nachweisen

Der individuelle Wertnachweis ist keine Messzahl-Ermäßigung. Nach § 220 Abs. 2 BewG wird im Bundesmodell ein niedrigerer gemeiner Wert angesetzt, wenn der typisierte Grundsteuerwert den nachgewiesenen Wert um mindestens 40 % übersteigt.

Die Vorschrift verweist für Gutachten auf § 198 BewG. Regelmäßig geeignet sein können ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder qualifizierter, entsprechend bestellter beziehungsweise zertifizierter Sachverständiger. Auch ein Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt kann unter unveränderten maßgeblichen Verhältnissen als Nachweis dienen.

Die 40-%-Schwelle richtig lesen

Verglichen wird vom nachgewiesenen gemeinen Wert aus: Ein typisierter Wert von 140.000 EUR übersteigt einen nachgewiesenen Wert von 100.000 EUR genau um 40 %. Die Aussage „der Marktwert muss 40 % unter dem Grundsteuerwert liegen“ wäre mathematisch nicht gleichbedeutend.

Praktische Prüfung

Bestimmen Sie das in Ihrem Bundesland geltende Modell.
Prüfen Sie, ob die konkrete Förderbindung, Denkmalvoraussetzung oder Nutzung am maßgeblichen Stichtag vorlag.
Kontrollieren Sie im Messbescheid, welche Ermäßigung bereits berücksichtigt wurde.
Beachten Sie Antrag, Änderungsanzeige und Rechtsbehelfsbelehrung des zuständigen Finanzamts.
Rechnen Sie die Jahressteuer anschließend mit dem amtlichen Messbetrag und dem aktuellen kommunalen Hebesatz.

Fachlich geprüft am 14. Juli 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

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