Mietrendite berechnen: Objekt-Cashflow klar abgrenzen

Zwei Kennzahlen, zwei begrenzte Aufgaben

1. Bruttomietrendite als Preis-Miete-Screen

Bruttomietrendite = Jahresvertragskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Die Kennzahl macht Kaufpreis und Vertragskaltmiete sichtbar. Erwerbskosten, laufende Eigentümerkosten, Finanzierung, Steuern, Wertänderung und Verkauf fehlen. Sie ist daher weder Gewinn noch Gesamtrendite und keine Aussage darüber, ob ein Objekt günstig oder teuer ist.

2. Objekt-Cashflow vor Finanzierung und Steuern

Jahresvertragskaltmiete − jährliche Eigentümerkosten = Objekt-Cashflow

Objekt-Cashflow-Rendite = Objekt-Cashflow ÷ (Kaufpreis + Erwerbskosten) × 100

Diese zweite Kennzahl ergänzt den Preis-Miete-Screen um bestätigte Erwerbskosten und eigene Jahresbudgets. Sie bleibt bewusst vor Darlehen und persönlicher Steuer. So wird ein negativer Objekt-Cashflow nicht durch angenommene Wertsteigerung oder einen möglichen Steuereffekt verdeckt.

Eigentümerkosten trennscharf erfassen

§ 556 BGB erlaubt, Betriebskosten vertraglich auf den Mieter zu übertragen, und verweist für deren Definition auf die Betriebskostenverordnung. § 1 BetrKV beschreibt laufende Betriebskosten und schließt Verwaltung sowie Instandhaltung und Instandsetzung ausdrücklich aus. Deshalb gehören diese Positionen nicht in einen gemeinsamen pauschalen Kostenprozentsatz.

Als Kontrollstruktur unterscheidet der Ledger fünf Jahresbudgets:

• Nicht abgewälzte Betriebskosten: nur laufende Betriebskosten, die im konkreten Szenario tatsächlich beim Eigentümer bleiben.
• Verwaltung: interne oder externe Verwaltungsaufwendungen, getrennt von Betrieb und Erhaltung.
• Instandhaltung und größere Arbeiten: ein eigenes objektbezogenes Jahresbudget; keine automatisch eingesetzte Marktpauschale.
• Leerstand und Nichtzahlung: ein selbst geprüftes Eurobudget statt eines eingebauten Prozentsatzes.
• Weitere Eigentümerkosten: nur noch nicht erfasste Positionen; Finanzierung bleibt außerhalb.

§ 187 BewG trennt Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis ebenfalls. Die dortige Systematik ist eine nützliche Plausibilitätskontrolle; die gesetzlichen Bewertungsansätze werden vom Rechner jedoch nicht als allgemeine Objektannahmen übernommen.

Rechenbeispiel ohne Kaufurteil

Angenommen werden 195.000 EUR Kaufpreis, 20.000 EUR Erwerbskosten und 680 EUR Monatsvertragskaltmiete. Die Jahresvertragskaltmiete beträgt 8.160 EUR.

Die eigenen Jahresbudgets lauten: 240 EUR nicht abgewälzte Betriebskosten, 300 EUR Verwaltung, 780 EUR Instandhaltung und größere Arbeiten sowie 163,20 EUR für Leerstand und Nichtzahlung. Weitere Eigentümerkosten werden mit 0 EUR angesetzt. Insgesamt entstehen damit 1.483,20 EUR Eigentümerkosten.

Der Objekt-Cashflow vor Finanzierung und Steuern beträgt 6.676,80 EUR pro Jahr oder 556,40 EUR im Monatsdurchschnitt. Die Bruttomietrendite beträgt 4,1846 %; der Objekt-Cashflow im Verhältnis zum gesamten Erwerbsaufwand von 215.000 EUR beträgt 3,1055 %. Der Kaufpreis entspricht 23,8971 Jahresvertragskaltmieten.

Diese Werte sind reproduzierbare Rechenergebnisse, aber kein Qualitätsurteil. Ändern Sie jeweils nur eine Annahme und rechnen Sie Basis-, Leerstands- und Maßnahmen-Szenario getrennt.

Warum der Kaufpreisfaktor keine Rückzahlungszeit ist

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresvertragskaltmiete. Der Faktor zählt Brutto-Jahresmieten. Da Erwerbskosten, Eigentümerkosten, Mietausfall, Finanzierung, Steuern, Zeitwert des Geldes und Exit fehlen, beschreibt er nicht die Jahre bis zur Amortisation. Starre Schwellen würden außerdem Objekt- und Risikounterschiede verdecken.

Finanzierung, Steuer und Wert getrennt prüfen

Nach dem Objekt-Ledger folgt ein eigener Darlehensplan mit Auszahlung, Zins, Tilgung, Bindungsende, Restschuld und Anschlussrisiko. Erst danach lässt sich der Cashflow für das konkret eingesetzte Eigenkapital untersuchen.

Auch die Steuerwirkung ist ein eigener Rechenschritt. Das BMF weist darauf hin, dass bei bebauten Grundstücken der Gesamtkaufpreis einschließlich Nebenkosten für AfA-Zwecke auf Gebäude sowie nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen ist und stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit. Der Mietrendite-Rechner nimmt diese Aufteilung nicht vor.

Die Bundesbank veröffentlicht aggregierte Indikatoren zu Immobilienpreisen, Mieten und Finanzierung. Solche Zeitreihen helfen bei der Marktbeobachtung, sind aber keine Wertsteigerungsprognose für eine einzelne Wohnung. Eine erwartete Wertänderung gehört deshalb in ein transparentes separates Szenario.

Prüfreihenfolge vor einer Entscheidung

1. Mietvertrag, Kaltmiete, Zahlungsstand und betrachteten Zeitraum belegen.
2. Kaufpreis und Erwerbskosten aus Angebot, Vertrag und Kostenbelegen übernehmen.
3. Betriebskosten, Verwaltung, Erhaltung sowie Leerstand getrennt klassifizieren.
4. Objekt-Ledger mindestens als Basis- und Stress-Szenario rechnen.
5. Darlehen, persönliche Steuer, Liquiditätsreserve und Exit separat modellieren.
6. Ergebnisse gegen Lage, Zustand, Rechtsrisiken und alternative Anlagen abwägen.

Amtliche Quellen

• § 556 BGB — Vereinbarungen über Betriebskosten
• § 1 BetrKV — Definition und Abgrenzung der Betriebskosten
• § 187 BewG — Bewirtschaftungskosten
• BMF — Kaufpreisaufteilung für bebaute Grundstücke, Stand März 2026
• Deutsche Bundesbank — Indikatorensystem Wohnimmobilienmarkt

Fazit

Eine saubere Mietrenditeprüfung beginnt mit definierten Größen und endet nicht bei einer Prozentzahl. Der Preis-Miete-Screen, der Objekt-Cashflow vor Finanzierung und Steuern sowie getrennte Folgeanalysen machen sichtbar, welche Annahme ein Ergebnis tatsächlich trägt.