Erhaltungsrücklage mindert die Grunderwerbsteuer nicht
Beim Kauf einer Eigentumswohnung bleibt der auf die Erhaltungsrücklage entfallende wirtschaftliche Anteil in der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung. Ein gesonderter Betrag im Kaufvertrag führt nicht zu einem Abzug.
Die maßgebliche BFH-Entscheidung
Der Bundesfinanzhof hat im Urteil vom 16. September 2020, II R 49/17, entschieden: Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Teileigentum wird der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage nicht um die anteilige Instandhaltungs- beziehungsweise Erhaltungsrücklage gemindert.
Die tragende Begründung ist der fehlende Rechtsträgerwechsel. Die Rücklage gehört zum Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie bleibt dort, wenn eine Wohnung verkauft wird. Der einzelne Eigentümer kann nicht über einen eigenen Anteil am Gemeinschaftsvermögen verfügen.
Beispiel
Eine Eigentumswohnung in Hessen kostet 350.000 EUR. Wirtschaftlich entfallen 18.000 EUR auf die vorhandene Erhaltungsrücklage. Für die vereinfachte Grunderwerbsteuer-Rechnung bleibt die Gegenleistung dennoch 350.000 EUR:
350.000 EUR × 6,0 % = 21.000 EUR Grunderwerbsteuer
Eine Rechnung mit 332.000 EUR wäre für diesen Abzug nicht zulässig. Der gesonderte Ausweis der Rücklage im Kaufvertrag ändert daran nichts.
🏠Grunderwerbsteuer Rechner nutzenAbgrenzung zu beweglichem Inventar
Miterworbene Gegenstände, die steuerlich nicht zum Grundstück gehören, können außerhalb der Bemessungsgrundlage liegen. Dazu kann beispielsweise eigenständig bewertbares bewegliches Inventar gehören. Gebäudebestandteile und die Erhaltungsrücklage sind nicht gleich zu behandeln.
Die Werte müssen realistisch und nachvollziehbar sein. Ob eine Einbauküche, Markise, Photovoltaikanlage oder andere Ausstattung zum Grundstück gehört, hängt von ihrer rechtlichen und tatsächlichen Einordnung ab; pauschale Prozentabzüge sind nicht belastbar.
Einkommensteuer ist eine andere Frage
Bei einer vermieteten Wohnung führt bereits die Einzahlung in die Rücklage nicht zu Werbungskosten. Der BFH hat dies im Urteil vom 14. Januar 2025, IX R 19/24, auch unter dem neuen Wohnungseigentumsrecht bestätigt. Der Abzug kommt erst in Betracht, wenn die Gemeinschaft zurückgelegte Mittel tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt.
Diese einkommensteuerliche Behandlung verändert die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht.
Amtliche Einordnung
Auch die amtliche Grunderwerbsteuer-FAQ der Bayerischen Finanzverwaltung stellt klar: Inventaranteile können außerhalb der Gegenleistung liegen; Rücklagen sind nach der geänderten Rechtsprechung bei neueren Notarverträgen nicht abzugsfähig.
🔑Kaufnebenkosten Rechner nutzenFazit
Die Erhaltungsrücklage wird beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Wohnungseigentum nicht vom Kaufpreis abgezogen. Wer den steuerpflichtigen Betrag ermittelt, darf sie daher nicht im Inventarfeld des Rechners erfassen.