Wie plane ich Kaufnebenkosten ohne pauschale Prozentquote?

Berechnen Sie die Grunderwerbsteuer für den bestätigten Standardfall und erfassen Sie Notar, Grundbuch, Käufer-Maklerkosten sowie weitere Erwerbskosten als getrennte Dokument- oder Planbeträge. So bleibt sichtbar, welche Position berechnet und welche selbst eingegeben wurde.

Warum sind Notar- und Grundbuchkosten nicht einfach ein fester Kaufpreisanteil?

Nach dem GNotKG hängen Gebühren vom Geschäftswert und den tatsächlich anfallenden Gebührentatbeständen ab. Auch eine Grundschuldbestellung kann zusätzliche Vorgänge auslösen. Eine konkrete Auskunft ist belastbarer als eine pauschale Quote.

Wer trägt beim Kauf die Maklerkosten?

Das hängt von Objekt, Parteien und Vertragsgestaltung ab. §§ 656c und 656d BGB enthalten Regeln für bestimmte Käufe von Wohnungen und Einfamilienhäusern, aber keinen allgemeinen Käufer-Provisionssatz für jeden Immobilienerwerb.

Sind Kaufnebenkosten bei einer vermieteten Immobilie sofort abziehbar?

Nicht pauschal. Das BMF zählt Makler, Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer zu typischen Anschaffungsnebenkosten. Bei bebauten Grundstücken kann eine Aufteilung auf Gebäude sowie Grund und Boden erforderlich sein. Die konkrete Behandlung gehört in die Steuerplanung.

Immobilie kaufen 2026: Kaufnebenkosten mit Belegen planen

Eine einzige Prozentzahl wirkt bequem, vermischt aber gesetzlich berechnete Steuer mit vertraglichen Kosten und individuellen Planungsposten. Belastbarer ist ein Ledger: jede Position bekommt eine Quelle, einen Betrag und eine klar benannte Grenze.

Die fünf Positionen im Kaufnebenkosten-Ledger

Grunderwerbsteuer: aus bestätigter vereinfachter Gegenleistung, Bundesland-Satz und gesetzlicher Abrundung.
Notar: Betrag aus konkreter Auskunft, Kostenberechnung oder eigenem Planbudget.
Grundbuch: erwartete oder abgerechnete Gerichtsgebühren; im Rechner gemeinsam mit dem Notarbetrag erfasst.
Makler Käuferseite: nur der aus dem konkreten Vertrag oder Angebot geprüfte Bruttobetrag.
Weitere Erwerbskosten: nur einmalige, konkret eingeplante Posten wie eine separat beauftragte Prüfung; laufende Eigentümerkosten bleiben außerhalb.

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Grunderwerbsteuer: berechenbar, aber nur im bestätigten Standardfall

Beim gewöhnlichen Kaufvertrag richtet sich die Grunderwerbsteuer grundsätzlich nach der Gegenleistung. Für den vereinfachten Rechnerpfad wird der vereinbarte Kaufpreis nur um einen bestätigten, realistisch bewerteten Anteil beweglicher Gegenstände reduziert. Anschließend gilt der Satz des Bundeslands; § 11 Abs. 2 GrEStG verlangt die Abrundung der Steuer auf volle Euro.

Übernommene Verpflichtungen, vorbehaltene Nutzungen, einheitliche Vertragswerke, Bauträgerfälle, Erbbaurechte, gemischte Schenkungen, Share Deals und andere Befreiungen können die Einordnung verändern. Ein Kaufnebenkosten-Ledger sollte diese Fälle nicht durch einen scheinbar präzisen Standardwert verdecken.

Bewegliches Inventar braucht Substanz und Dokumentation

Nur Gegenstände, die steuerlich nicht zum Grundstück gehören, kommen für eine Abgrenzung in Betracht. Der Wert sollte einzeln, realistisch und nachvollziehbar im Vertrag stehen. Fest eingebaute Gebäudebestandteile und die bei Wohnungseigentum mitübertragene Erhaltungsrücklage sind keine pauschalen Abzugsposten. Eine aggressive Fantasiebewertung ist keine belastbare Planung.

Notar und Grundbuch: Gebührenrecht statt Preisvergleich

Nach § 3 GNotKG richten sich Kosten nach Geschäftswert und Kostenverzeichnis, soweit keine andere gesetzliche Regel greift. Die Beurkundung des Kaufvertrags ist nur ein Teil des möglichen Ablaufs. Vollzug, Betreuung, Eintragungen, Löschungen, Auslagen und eine Grundschuldbestellung können weitere Gebühren auslösen.

Deshalb ist weder ein bundesweit fester Prozentsatz noch die Empfehlung sinnvoll, Notare anhand frei verhandelter gesetzlicher Gebühren zu vergleichen. Für die Planung eignet sich eine konkrete Auskunft des beauftragten Notariats und des Finanzierungsvorgangs.

Maklerkosten: Vertrag vor Faustregel

§ 656c BGB verlangt bei Tätigkeit des Maklers für beide Parteien im erfassten Wohnimmobilienfall gleich hohe Verpflichtungen. § 656d BGB begrenzt in seinem Anwendungsbereich die Überwälzung, wenn nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen hat. Diese Regeln sind kein allgemeines „Bestellerprinzip beim Kauf“ und erzeugen keinen einheitlichen Käufer-Provisionssatz.

Für den Ledger zählt deshalb ausschließlich der für die Käuferseite geprüfte Bruttobetrag. Bei einem Kauf ohne Käuferprovision wird 0 EUR eingetragen; bei anderen Objekt- oder Parteienkonstellationen bleibt die Vertragsprüfung entscheidend.

Rechenbeispiel mit getrennten Quellen

Ein bestätigter Standardkauf in Berlin hat einen Kaufpreis von 350.000 EUR. Im Vertrag sind 20.000 EUR realistisch bewertetes bewegliches Inventar ausgewiesen. Die vereinfachte Steuerbasis beträgt damit 330.000 EUR; bei 6 % entstehen 19.800 EUR Grunderwerbsteuer.

Grunderwerbsteuer aus dem geprüften Standardpfad: 19.800 EUR
eigener Planbetrag Notar und Grundbuch: 5.250 EUR
geprüfter Käufer-Maklerbetrag: 12.495 EUR
weitere konkret eingeplante Erwerbskosten: 1.500 EUR
Kaufnebenkosten im Ledger: 39.045 EUR
Kaufpreis plus Nebenkosten: 389.045 EUR

Das Beispiel ist keine Kostenquote für andere Käufe. Sein Zweck ist die Herkunft jeder Zahl: Steuerberechnung, Vertragsbetrag oder eigener Planbetrag.

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Steuerwirkung nicht mit Zahlungsbetrag verwechseln

Das BMF nennt Maklergebühr, Provisionen, Notarkosten, Grundbuchgebühren und Grunderwerbsteuer als typische Anschaffungsnebenkosten. Bei bebauten Grundstücken sind Anschaffungskosten und Nebenkosten gegebenenfalls auf Gebäude und nicht abschreibbaren Grund und Boden aufzuteilen. Daraus folgt insbesondere keine pauschale Sofortabziehbarkeit der Maklerkosten.

Der Kaufnebenkosten-Ledger zeigt Zahlungs- und Planbeträge. AfA, Werbungskosten, gewerbliche Einordnung, Vorsteuer und persönliche Steuerwirkung bleiben getrennte Prüfungen.

Prüfliste vor der Finanzierung

Steuerfall und mögliche Sonderregeln mit fachkundiger Stelle klären.
Inventar einzeln und realistisch im Vertragsentwurf dokumentieren.
Notar-, Grundbuch- und Grundschuldkosten getrennt anfragen.
Maklervertrag und den eigenen Bruttobetrag prüfen.
Weitere Erwerbskosten nur mit konkretem Zweck und Betrag aufnehmen.
Renovierung, laufende Eigentümerkosten, Reserve und Finanzierung separat planen.

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Amtliche Quellen

Fazit

Eine gute Kaufnebenkostenplanung ist kein Prozentwert, sondern ein belegbarer Ledger. Berechnen Sie nur, was sich aus bestätigten Regeln ableiten lässt, kennzeichnen Sie eigene Planwerte und halten Sie Finanzierung, laufende Kosten und Steuerwirkung getrennt.