Seit wann gilt die reformierte Grundsteuer?

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf Grundlage des reformierten Rechts und der neu beschlossenen kommunalen Hebesätze erhoben. Für 2026 sind die Bescheide und Hebesätze des betreffenden Jahres maßgeblich.

Gibt es ein einheitliches Modell in allen Ländern?

Nein. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben umfassend eigene Modelle. Weitere Länder nutzen die Bundesbewertung mit abweichenden Messzahlen oder weitergehendem kommunalem Hebesatzrecht.

Bedeutet Aufkommensneutralität eine unveränderte persönliche Steuer?

Nein. Das Reformziel bezog sich auf das Gesamtaufkommen, insbesondere auf Gemeindeebene. Zwischen einzelnen Grundstücken können Belastungen steigen oder sinken.

Wie lässt sich die Jahressteuer zuverlässig berechnen?

Am belastbarsten ist die Rechnung aus dem amtlichen Grundsteuermessbetrag und dem für das Kalenderjahr sowie die Grundstücksgruppe maßgeblichen Hebesatz. Die festgesetzte Zahlung steht im Grundsteuerbescheid der Gemeinde.

Grundsteuer 2026: Reform, Modelle und Berechnung

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach den neuen Regeln und den neuen Hebesätzen der Gemeinden erhoben. Für 2026 gibt es kein bundesweit einheitliches Rechenschema für alle Grundstücke: Bewertung, Messzahl und Hebesatz können vom Land, von der Grundstücksart, von der Gemeinde und vom Kalenderjahr abhängen.

Warum die Reform erforderlich war

Das Bundesverfassungsgericht erklärte die frühere Einheitsbewertung am 10. April 2018 für mit dem Gleichheitssatz unvereinbar. Im Westen beruhten die Werte auf den Verhältnissen von 1964, in den ostdeutschen Ländern auf 1935. Die Übergangsregel erlaubte die alte Erhebung nur bis Ende 2024.

Der Bundesgesetzgeber regelte 2019 die Neubewertung und schuf die Möglichkeit der Grundsteuer C. Zugleich erlaubt die Öffnungsklausel den Ländern, vom Bundesrecht abzuweichen. Deshalb muss eine Berechnung zuerst das anwendbare Landesmodell bestimmen.

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Bundesmodell und fünf umfassende Ländermodelle

Nach der aktuellen Übersicht des Bundesfinanzministeriums haben fünf Länder – Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen – eigene Grundsteuermodelle für das Grundvermögen eingeführt. Daneben bleibt eine Bundesmodell-Familie mit punktuellen Landesabweichungen.

Breite Modellgruppe	Länder	Grundidee
Bundesrechtliche Bewertung	Elf Länder im Jahr 2026	Typisierte wertabhängige Bewertung; weitere Landesabweichungen möglich
Bodenwertmodell	Baden-Württemberg	Grundstücksfläche und Bodenrichtwert
Flächenmodell	Bayern	Flächenbezogene Äquivalenzbeträge und landesrechtliche Messzahlen
Wohnlagenmodell	Hamburg	Flächenansatz mit Wohnlage-Komponente
Fläche-Faktor-Modell	Hessen	Flächenansatz mit Lagefaktor
Fläche-Lage-Modell	Niedersachsen	Flächenansatz mit Lagefaktor nach Landesrecht

Die Tabelle beschreibt nur Modellgruppen. Sie ersetzt keine landesrechtlichen Parameter, Ermäßigungen, Rundungsregeln oder Bescheide.

Punktuelle Abweichungen innerhalb der Bundesmodell-Familie

Berlin, Bremen, das Saarland, Sachsen und Thüringen – dort ab 2027 – verwenden grundsätzlich die Bundesbewertung, aber abweichende Steuermesszahlen. Für eine Rechnung 2026 ist die zeitliche Besonderheit Thüringens wichtig: Die dortigen Landesmesszahlen beginnen nach der BMF-Übersicht erst 2027.

In Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein kann eine differenzierte Hebesatzregelung der Gemeinden gelten. Ob eine Gemeinde davon Gebrauch macht und welcher Satz für welche Grundstücksgruppe gilt, ergibt sich aus der kommunalen Regelung.

Was Bescheide und Hebesatz jeweils leisten

Im Bundesmodell stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag fest. Die Gemeinde wendet ihren Hebesatz an und setzt die Jahressteuer fest. Ländermodelle können die Bezeichnung und Herleitung der Bemessungsgrundlage verändern.

Für eine Zahlungsprognose ist deshalb der Grundsteuermessbetrag × maßgeblicher Hebesatz der verlässlichere Ausgangspunkt. Die tatsächlich geschuldete Jahressteuer und Fälligkeiten stehen im Grundsteuerbescheid. Ein Beispiel mit frei angenommenem Immobilienwert kann diese Verwaltungsakte nicht nachbilden.

Aufkommensneutralität ist keine Bestandsgarantie

Die politisch angestrebte Aufkommensneutralität bezog sich auf das Gesamtaufkommen, insbesondere auf Gemeindeebene. Sie bedeutet nicht, dass jedes Grundstück oder jede individuelle Belastung unverändert bleibt. Neubewertung, Messzahl und neu beschlossener Hebesatz verteilen die Belastung zwischen Grundstücken neu.

Grundsteuer A, B und C

Grundsteuer A betrifft Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Nach dem BMF wenden die Länder dort – abgesehen von punktuellen Abweichungen – im Wesentlichen das Bundesmodell an.
Grundsteuer B betrifft Grundvermögen, insbesondere bebaute und unbebaute Grundstücke. Steuerbefreiungen und landesrechtliche Besonderheiten bleiben möglich.
Grundsteuer C: Gemeinden können baureife, aber unbebaute Grundstücke nach § 25 Abs. 5 GrStG aus städtebaulichen Gründen als besondere Gruppe bestimmen und einen gesonderten Hebesatz festsetzen. Ob eine Kommune dies tut, ist keine bundesweit einheitliche Tatsache.

Gerichtlicher Stand richtig einordnen

Der BFH entschied am 12. November 2025 in drei Verfahren zum bundesrechtlichen Ertragswertverfahren bei Wohnungseigentum. Er hielt die dort geprüften Regeln für verfassungsgemäß. Das erlaubt keine pauschale Aussage zu sämtlichen Grundstücksarten, individuellen Bescheidfehlern oder den fünf umfassenden Ländermodellen. Die BFH-Übersicht vom Juli 2026 führt weitere anhängige Grundsteuerverfahren auf.

Offizielle Quellen

Stand der Prüfung: 29. Juli 2026. Der Überblick vereinfacht Bundes- und Landesrecht. Für konkrete Beträge sind Landesrecht, kommunale Satzung und Bescheide maßgeblich; dies ist keine Steuer- oder Rechtsberatung.

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