Baufinanzierung prüfen: Sollzins, Rate und Restschuld

Sollzins und Effektivzins erfüllen verschiedene Aufgaben

Der Sollzins ist der periodische Zinssatz, der auf die in Anspruch genommene Restschuld angewendet wird. Er gehört in den monatlichen Tilgungsplan. Der effektive Jahreszins dient dem Angebotsvergleich: § 16 PAngV verlangt, die nach der Vorschrift bekannten Zinsen und weitere darlehensbezogene Kosten als jährlichen Prozentsatz des Nettodarlehensbetrags auszuweisen.

Ein niedrigerer Sollzins bedeutet daher nicht automatisch das günstigere Gesamtangebot. Prüfen Sie mindestens Nettodarlehensbetrag, Auszahlungsbedingungen, Sollzins, Effektivzins, Zinsbindung, Rate, Tilgungswechsel, Sondertilgung, Bereitstellungszinsen und weitere im Angebot ausgewiesene Kosten. Der kostenlose Rechner bildet nur den engeren Annuitäten-Ledger ab.

Rate, Zins und Tilgung innerhalb der Bindung

Bei einem Standard-Annuitätendarlehen bleibt die vereinbarte Rate innerhalb des betrachteten Sollzins-Szenarios konstant. Zu Beginn eines Monats wird der Zins auf die aktuelle Restschuld berechnet; der übrige Ratenanteil tilgt die Schuld. Weil die Restschuld sinkt, nimmt bei gleichbleibender Rate der Zinsanteil ab und der reguläre Tilgungsanteil zu.

Wenn die Rate aus einer anfänglichen Tilgung abgeleitet wird, lautet die Planungsformel:

Rundungsregeln, Zahlungstage und Vertragsdetails können zu Abweichungen gegenüber Bankunterlagen führen. Für eine Prüfung sollten die Monatsrate und der Tilgungsplan des Kreditgebers deshalb immer danebenliegen.

Restschuld ist die zentrale Übergabegröße

Endet die Sollzinsbindung vor der vollständigen Rückzahlung, ist die Restschuld die Übergabegröße an die Anschlussplanung. Ein Rechner darf den ursprünglichen Sollzins nicht stillschweigend über diesen Zeitpunkt hinaus fortschreiben und das Ergebnis als gesamte Laufzeit oder gesamte Zinskosten bezeichnen.

Für die Anschlussplanung eignen sich getrennte Szenarien, zum Beispiel:

• Restschuld mit den bestätigten Vertragsdaten und ohne freiwillige Sondertilgung,
• Restschuld mit einer tatsächlich erlaubten und liquiditätsseitig tragbaren Sondertilgung,
• eine Anschlussrate bei mehreren ausdrücklich angenommenen zukünftigen Zinssätzen,
• Belastungstests bei geringerem Haushaltsüberschuss oder höheren Immobilienkosten.

Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht Zeitreihen zu Wohnungsbaukrediten. Sie sind Marktstatistik, kein persönliches Kreditangebot und keine Vorhersage des Anschlusszinses.

Sondertilgung nur aus bestätigten Vertragsdaten

Eine Sondertilgung senkt in einem gegebenen Sollzins-Szenario die Restschuld und damit spätere Zinsen. Daraus folgt aber keine allgemeine Empfehlung. Vertragliches Recht, Höchstbetrag, Zahlungszeitpunkt, eventuelle Kosten, vorhandene Liquiditätsreserve und alternative Verbindlichkeiten müssen zuerst geprüft werden.

§ 500 BGB regelt die Kündigung und vorzeitige Rückzahlung von Verbraucherdarlehen. Für ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins ist eine vorzeitige Rückzahlung während der Bindung nicht voraussetzungslos möglich. Ein vertraglich eingeräumtes Sondertilgungsrecht ist deshalb eine konkrete Eingabe, keine Standardannahme.

Die Zehnjahresregel ist kein pauschales Vertragsdatum

§ 489 BGB erlaubt bei einem gebundenen Sollzinssatz unter anderem eine Kündigung nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten. Wird später eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins getroffen, kann deren Zeitpunkt maßgeblich werden. Weitere Fälle und Fristen stehen ebenfalls in der Vorschrift.

Deshalb sollte eine Prüfung nicht bloß zehn Jahre zum Unterschriftsdatum addieren. Auszahlungsverlauf, Nachträge, Kündigungszeitpunkt, Rückzahlungsfrist und mögliche Vorfälligkeitsfolgen gehören in eine vertragsbezogene Prüfung.

Eigenkapital und Tragfähigkeit nicht auf eine Quote reduzieren

Eine pauschale Eigenkapitalquote kann keine Haushaltsplanung ersetzen. Relevant sind Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Finanzierungsbetrag, Beleihungswert des Kreditgebers, Zinssatz, Rate, laufende Eigentümerkosten, Instandhaltungsrisiken, Einkommensstabilität und eine nach dem Kauf verbleibende Liquiditätsreserve.

Vergleichen Sie daher nicht nur die angebotene Rate mit der bisherigen Kaltmiete. Ergänzen Sie nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen, Versicherungen und mögliche Belastungsspitzen. Der Baufinanzierungs-Ledger trifft keine Aussage, ob der Haushalt die Finanzierung tragen kann.

Prüfreihenfolge für ein konkretes Angebot

1. Dokumente abgleichen: Nettodarlehen, Sollzins, Effektivzins, Rate, Bindung, Auszahlung und Kosten erfassen.
2. Bindungsledger rechnen: monatliche Zinsen und Tilgung, bestätigte Sonderzahlungen und Restschuld nachvollziehen.
3. Abweichungen erklären: Rundung, Zahlungstag, tilgungsfreie Abschnitte, Förderbausteine oder Gebühren mit den Bankunterlagen abgleichen.
4. Anschluss separat testen: mehrere zukünftige Zinssätze und Haushaltsbelastungen verwenden, ohne sie als Prognose auszugeben.
5. Vertrag prüfen lassen: Kündigung, Sondertilgung, Vorfälligkeit und Nebenbedingungen nicht aus einem Browserrechner ableiten.

Amtliche Quellen

• § 16 PAngV — effektiver Jahreszins und Gesamtkosten
• § 489 BGB — ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
• § 500 BGB — Kündigung und vorzeitige Rückzahlung
• Deutsche Bundesbank — Wohnungsbaukredit-Zeitreihen

Fazit: Ein Tilgungsplan ist am verlässlichsten, wenn er an der bekannten Sollzinsbindung endet. Rate, Zins, Tilgung und Restschuld sind nachvollziehbare Rechenergebnisse; Anschlusszins, Tragfähigkeit und Vertragsrechte bleiben eigene Prüfaufgaben.