MoPeG-Krise: Droht Grunderwerbsteuer-Chaos ab 2027?

Hintergrund: So funktionierten die Befreiungen bisher

Historisch waren Ubertragungen von Immobilien zwischen Personengesellschaften und ihren Gesellschaftern anteilig oder vollstandig von der Grunderwerbsteuer befreit:

• §5 GrEStG: Ubertragung eines Grundstucks von einem Gesellschafter auf seine Personengesellschaft — befreit im Umfang der Beteiligung des Ubertragenden
• §6 GrEStG: Umgekehrte Ubertragung von der Gesellschaft auf den Gesellschafter — ebenfalls anteilig befreit

Beispiel: Ein Kaufmann brachte ein Grundstuck in eine GmbH & Co. KG ein, an der er zu 100 % beteiligt war. Durch §5 GrEStG fiel keine Grunderwerbsteuer an. Diese Befreiungen waren ein zentrales Instrument der steuerneutralen Umstrukturierung fur den gesamten deutschen Mittelstand.

Das MoPeG: Eine zivilrechtliche Revolution

Die Befreiungen der §§ 5 und 6 GrEStG basierten auf dem burgerlich-rechtlichen Konzept des Gesamthandsvermoegens. Das Vermogen gehoerte der Gemeinschaft der Gesellschafter „zur gesamten Hand". Der Gesetzeswortlaut verlangte explizit den „Ubergang auf eine Gesamthand".

Mit Inkrafttreten des MoPeG am 1. Januar 2024 wurde dieses altertumliche Prinzip im Burgerlichen Gesetzbuch (BGB) ersatzlos gestrichen. Personengesellschaften sind seitdem originare, vollwertige Rechtstrager ihres eigenen Vermoegens — ahnlich wie Kapitalgesellschaften.

Die Konsequenz: Der Wegfall des Gesamthandsbegriffs entzog den grunderwerbsteuerlichen Befreiungsnormen uber Nacht den zivilrechtlichen Boden.

Die Rettungsbrucke: §24 GrEStG

Um einen sofortigen steuerlichen Kollaps am 1. Januar 2024 zu verhindern, verabschiedete der Bundesgesetzgeber in letzter Sekunde durch das Kreditzweitmarktfoerderungsgesetz eine rechtstechnische Notloesung: den neuen §24 GrEStG.

Diese Ausnahme-Norm fingiert ausschliesslich fur die begrenzten Zwecke des Grunderwerbsteuergesetzes den rechtlichen Fortbestand der Gesamthand bei Personengesellschaften. Der entscheidende Haken: Die Fiktion ist von vornherein extrem streng befristet.

§24 GrEStG lauft am 31. Dezember 2026 unwiderruflich, endgultig und ohne Verlaengerungsautomatik aus.

Worst-Case-Szenario ab 2027

Wenn der Bundesgesetzgeber in den verbleibenden Monaten keine dauerhafte Nachfolgeregelung verabschiedet, drohen der mittelstandischen Wirtschaft drastische Konsequenzen:

1. Stopp zukunftiger Transaktionen

Ab dem 1. Januar 2027 wurden samtliche Immobilienuebertragungen zwischen Personengesellschaften und ihren Gesellschaftern vollumfanglich und ohne Ausnahmen der Grunderwerbsteuer unterliegen. Konkret betroffen:

• Familienstiftungen mit Immobilienbesitz
• Immobilien-GbRs, die vielen Familien als Eigentumsstruktur dienen
• Klassische vermoegensverwaltende KGs
• Familiengesellschaften, die Generationenubergange steuerneutral gestalten wollen

Diese Strukturen wurden uber Nacht ihr wichtigstes Instrument der steuerneutralen Umstrukturierung verlieren.

2. Ruckwirkende Besteuerung durch Nachbehaltensfristen

Dieser zweite Punkt ist das eigentliche Damoklesschwert. Die Inanspruchnahme der Befreiungen nach §§ 5 und 6 GrEStG in der Vergangenheit verlangt die Einhaltung einer zehnjaehrigen Nachbehaltensfrist (§5 Abs. 3 GrEStG). Die prozentuale Beteiligung des Gesellschafters am Vermoegen der „Gesamthand" darf sich in diesem Zeitraum nicht verringern.

Fallt nun zum 1. Januar 2027 die Fiktion der Gesamthand durch Auslaufen des §24 GrEStG weg, entfallt formaljuristisch die fundamentale Voraussetzung fur die Aufrechterhaltung der Frist.

Die Folge: Ohne ausdruckliche gesetzgeberische Klarstellung droht eine ruckwirkende Grunderwerbsteuerpflicht fur zehntausende Umstrukturierungen, die zwischen 2017 und 2026 in gutem Glauben stattgefunden haben.

Rechenbeispiel: Drohende Nachbelastung

Eine Familien-KG ubertrug 2020 ein Grundstuck (Verkehrswert 800.000 EUR) an einen Gesellschafter, der zu 100 % beteiligt war. Dank §6 GrEStG fiel keine Steuer an. Die Nachbehaltensfrist lauft bis 2030.

Fallt die Gesamthandsfiktion am 1. Januar 2027 weg, koennte das Finanzamt die Befreiung ruckwirkend versagen:

• Bemessungsgrundlage: 800.000 EUR
• GrESt-Satz (z. B. NRW): 6,5 %
• Nachzahlung: 52.000 EUR

Multipliziert man dieses Szenario mit den zehntausenden betroffenen Transaktionen bundesweit, wird das Ausmass der Krise deutlich.

Moegliche Loesungen des Gesetzgebers

Mehrere Loesungsansaetze werden aktuell diskutiert:

• Verlaengerung des §24 GrEStG: Die einfachste, aber nur kurzfristige Loesung. Schiebt das Problem lediglich auf.
• Rechtsformneutrale Neufassung: Im BMF-Entwurf angedacht — die Befreiungstatbestaende der §§ 5 und 6 werden rechtsformneutral formuliert und auch auf Kapitalgesellschaften ausgeweitet. Dies waere die systemkonforme Dauerloesung.
• Vertrauensschutzregelung: Eine gesetzliche Klarstellung, dass das Auslaufen der Fiktion die laufenden Nachbehaltensfristen unberuhrt laesst. Dies wurde zumindest die ruckwirkende Besteuerung verhindern.

Was Personengesellschaften jetzt tun sollten

Angesichts der Unsicherheit empfehlen Steuerberater und Fachkanzleien dringend folgende Massnahmen:

1. Steuerliche Bestandsaufnahme: Prufen Sie, welche Immobilienuebertragungen in den letzten zehn Jahren von den §§ 5, 6 GrEStG profitiert haben und deren Nachbehaltensfristen noch laufen.
2. Geplante Transaktionen vorziehen: Uebertragungen von Immobilien auf oder aus Personengesellschaften sollten moeglichst noch vor dem 31. Dezember 2026 abgeschlossen werden.
3. Strukturalternativen prufen: Die Umwandlung in eine Kapitalgesellschaft oder die Nutzung der Konzernklausel (§6a GrEStG) kann in bestimmten Faellen eine steuerliche Alternative bieten.
4. Dokumentation sichern: Alle relevanten Vertraege, Gesellschaftsvertraege und Beteiligungsverhaeltnisse vollstaendig dokumentieren — fur den Fall einer ruckwirkenden Prufung.
5. Gesetzgebungsprozess verfolgen: Die politische Entwicklung eng beobachten. Eine dauerhafte Loesung koennte im Rahmen des anstehenden Jahressteuergesetzes 2026 oder eines separaten Reformgesetzes kommen.

Fazit: Handlungsdruck wachst

Die MoPeG-Krise ist das brisanteste grunderwerbsteuerliche Thema des Jahres 2026. Das unaufhaltsame Auslaufen der §§ 5 und 6 GrEStG in ihrer jetzigen Form schwebt wie ein Damoklesschwert uber der mittelstaendischen Wirtschaft. Der Gesetzgeber steht unter immensem Zeitdruck. Personengesellschaften mit Immobilienbesitz sollten die verbleibenden Monate nutzen, um ihre Strukturen zu uberprufen und — wo noetig — noch unter dem Schutzschirm des §24 GrEStG zu handeln.