Welche Gegenstände kann ich beim Hauskauf von der Grunderwerbsteuer ausnehmen?

Alle beweglichen Gegenstände, die nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind, können herausgerechnet werden. Typische Beispiele sind Einbauküchen, Saunakabinen, Markisen, Gartenhäuser, Kaminöfen, Satellitenschüsseln, Einbauschränke und mitverkaufte Möbel. Entscheidend ist, dass die Gegenstände ohne Zerstörung ihres Wesens ausgebaut werden können und somit keine wesentlichen Bestandteile des Grundstücks im Sinne der §§ 93, 94 BGB darstellen.

Wie hoch darf der Inventarwert im Kaufvertrag angesetzt werden?

Der angesetzte Wert muss realistisch und marktüblich sein. Finanzämter orientieren sich am Zeitwert nach linearer Abschreibung gemäß den AfA-Tabellen. Als Faustregel gilt: Bis zu etwa 15 % des Kaufpreises werden in der Praxis meist akzeptiert, sofern die einzelnen Gegenstände konkret benannt und mit nachvollziehbaren Werten beziffert sind. Pauschale Prozentangaben ohne Einzelaufstellung werden regelmäßig abgelehnt.

Muss das Inventar im notariellen Kaufvertrag stehen?

Ja, die beweglichen Gegenstände müssen zwingend bereits im notariellen Kaufvertrag einzeln aufgeführt und mit einem separaten, realistischen Wert beziffert werden. Eine nachträgliche Aufteilung des Kaufpreises nach der Beurkundung wird von den Finanzämtern in der Regel nicht anerkannt und führt häufig zu langwierigen Rechtsbehelfsverfahren.

Was passiert, wenn ich den Inventarwert zu hoch ansetze?

Übersteigt der im Kaufvertrag ausgewiesene Wert den gutachterlichen oder linearen Zeitwert erheblich, kann das Finanzamt den Wert im Wege der Schätzung nach § 162 AO korrigieren. In eklatanten Fällen droht zudem der Verdacht eines Gestaltungsmissbrauchs nach § 42 AO, was empfindliche Sanktionen nach sich ziehen kann. Es empfiehlt sich daher, die Wertansätze durch Kaufbelege oder AfA-Berechnungen zu untermauern.

Wie berechne ich den Zeitwert einer gebrauchten Einbauküche?

Die Finanzverwaltung veranschlagt für eine Einbauküche eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 10 Jahren (lineare AfA). Der Zeitwert ergibt sich aus dem Neupreis abzüglich der linearen Abschreibung für die bisherige Nutzungsdauer. Beispiel: Eine 5 Jahre alte Küche mit einem Neupreis von 15.000 EUR hat einen Zeitwert von 7.500 EUR (15.000 × 50 %). Für Elektrogeräte kann teilweise eine kürzere Nutzungsdauer von 7 Jahren angesetzt werden.

Inventar beim Hauskauf: GrESt auf Einbauküche & Co. sparen

Beim Immobilienkauf fällt Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis an — doch nicht alles, was mitverkauft wird, ist steuerpflichtig. Bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen, Saunakabinen oder Markisen können legal herausgerechnet werden. So senken Sie Ihre GrESt um mehrere hundert bis tausend Euro.

Warum Inventar nicht grunderwerbsteuerpflichtig ist

Die Grunderwerbsteuer wird gemäß § 1 GrEStG i. V. m. § 2 GrEStG ausschließlich auf inländische Grundstücke und deren wesentliche Bestandteile im Sinne der §§ 93, 94 BGB erhoben. Wesentliche Bestandteile sind Sachen, die fest mit dem Grund und Boden verbunden sind — insbesondere das Gebäude selbst und fest eingebaute Anlagen.

Bewegliche Sachen und sogenanntes Zubehör im Sinne des § 97 BGB fallen dagegen nicht unter die Steuerpflicht. Eine Einbauküche beispielsweise wird in ständiger Rechtsprechung nicht als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes klassifiziert, da sie ohne Zerstörung ihres Wesens ausgebaut und andernorts wieder aufgebaut werden kann.

Welche Gegenstände können herausgerechnet werden?

In der notariellen Transaktionspraxis werden routinemäßig folgende Gegenstände vom Kaufpreis abgezogen:

Einbauküche: Inklusive fest verbauter Elektrogeräte (Kühlschrank, Herd, Spülmaschine, Dunstabzugshaube)
Sauna / Infrarotkabine: Sofern nicht untrennbar in die Bausubstanz eingemauert
Markisen: Außenliegende Sonnenschutzanlagen
Gartenhaus / Geräteschuppen: Frei stehend und nicht fundamentiert
Kaminofen: Freistehende Kaminöfen mit Ofenrohr (nicht gemauerte Kamine)
Satellitenschüssel / SAT-Anlage
Einbauschränke: Sofern demontierbar
Möbel: Mitverkaufte Möbelstücke jeder Art
Gartengeräte: Rasentraktor, Aufsitzmäher, Werkzeuge

Nicht herausgerechnet werden können dagegen fest eingebaute Bestandteile wie die Heizungsanlage, sanitäre Einrichtungen (Badewanne, fest verlegte Fliesen), Treppengeländer oder die Elektroinstallation — diese gelten als wesentliche Bestandteile des Gebäudes.

🔑 Kaufnebenkosten Rechner nutzen

Richtig dokumentieren: So akzeptiert das Finanzamt den Abzug

Damit das Finanzamt die Minderung der Bemessungsgrundlage anerkennt, müssen strenge Anforderungen erfüllt werden:

Einzelaufstellung im Kaufvertrag: Die beweglichen Gegenstände müssen bereits im notariellen Kaufvertrag einzeln aufgeführt und mit einem separaten, realistischen Wert beziffert werden.
Keine pauschalen Abzüge: Eine pauschale Angabe wie „10 % des Kaufpreises entfallen auf Inventar" wird kategorisch abgelehnt.
Realistische Wertansätze: Die Werte müssen dem tatsächlichen Zeitwert entsprechen, nicht dem Neupreis.
Belege aufbewahren: Kaufquittungen, Rechnungen oder Fotos der Gegenstände untermauern die Wertansätze.

Zeitwert berechnen: Die AfA-Tabelle als Maßstab

Die Finanzämter orientieren sich bei der Prüfung der Wertansätze an den amtlichen AfA-Tabellen (Absetzung für Abnutzung). Die lineare Abschreibung bestimmt den Restwert:

Gegenstand	Nutzungsdauer	AfA-Satz/Jahr
Einbauküche	10 Jahre	10 %
Elektrogeräte (separat)	7 Jahre	14,3 %
Sauna / Infrarotkabine	10 Jahre	10 %
Markisen	10 Jahre	10 %
Möbel / Einbauschränke	13 Jahre	7,7 %
Gartengeräte (motorisiert)	8 Jahre	12,5 %

Die Formel für den Zeitwert lautet:

Zeitwert = Neupreis - (Neupreis x AfA-Satz x Alter in Jahren)

Ist die Nutzungsdauer vollständig abgelaufen, beträgt der Zeitwert rechnerisch 0 EUR. In der Praxis wird bei noch funktionsfähigen Gegenständen jedoch oft ein kleiner Restwert angesetzt.

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in NRW

Ein Ehepaar kauft ein gebrauchtes Einfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen für einen Gesamtkaufpreis von 400.000 EUR. Im Haus befinden sich folgende bewegliche Gegenstände:

Gegenstand	Neupreis	Alter	Zeitwert
Einbauküche	20.000 EUR	5 Jahre	10.000 EUR
Sauna	8.000 EUR	5 Jahre	4.000 EUR
Markisen (3 Stück)	4.500 EUR	3 Jahre	3.150 EUR
Kaminofen	3.000 EUR	4 Jahre	1.800 EUR
Gartenhaus	2.000 EUR	6 Jahre	1.050 EUR
Summe Inventar			20.000 EUR

Berechnung der Ersparnis

Steuerpflichtige Bemessungsgrundlage: 400.000 - 20.000 = 380.000 EUR

GrESt-Satz NRW: 6,5 %

GrESt ohne Inventarabzug: 400.000 x 6,5 % = 26.000 EUR

GrESt mit Inventarabzug: 380.000 x 6,5 % = 24.700 EUR

Ersparnis: 1.300 EUR

Der Inventaranteil liegt bei 5 % des Kaufpreises — weit unterhalb der als kritisch geltenden Schwelle. Das Finanzamt wird diese Aufteilung bei sauber dokumentierten Wertansätzen in der Regel akzeptieren.

🔑 Kaufnebenkosten Rechner nutzen

Faustregel: Bis 15 % werden meist akzeptiert

In der Verwaltungspraxis hat sich eingebürgert, dass Inventarwerte von bis zu etwa 15 % des Gesamtkaufpreises vom Finanzamt ohne vertiefte Prüfung durchgewunken werden — vorausgesetzt, die Gegenstände sind einzeln aufgelistet und die Werte nachvollziehbar. Ab diesem Schwellenwert steigt die Wahrscheinlichkeit einer Rückfrage oder Schätzung durch das Finanzamt erheblich.

Bei hochwertigen Immobilien mit umfangreicher Ausstattung (Designer-Küche, Heimkino, Wellnessbereich) können auch höhere Anteile berechtigt sein — dann sollten Sie die Wertansätze besonders sorgfältig mit Belegen untermauern.

Vorsicht: Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO

So legitim die Herausrechnung von Inventar ist — bei einer systematischen Überbewertung drohen rechtliche Konsequenzen:

Schätzung nach § 162 AO: Das Finanzamt kann die Werte von Amts wegen korrigieren, wenn sie den Zeitwert erheblich übersteigen.
Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO: Bei offensichtlicher Übertreibung steht der Verdacht eines strafbewehrten Missbrauchs im Raum.
Nachversteuerung: Das Finanzamt kann die GrESt nachträglich auf den ungekürzten Kaufpreis festsetzen.

Typische Warnsignale für das Finanzamt: Eine Einbauküche wird mit 25.000 EUR angesetzt, obwohl sie 8 Jahre alt ist und einen Neupreis von 12.000 EUR hatte. Oder ein pauschaler Inventarwert von 50.000 EUR bei einem Kaufpreis von 200.000 EUR ohne nachvollziehbare Einzelaufstellung.

Ersparnis nach Bundesland: So viel bringen 20.000 EUR Inventar

Bundesland	GrESt-Satz	Ersparnis bei 20.000 EUR Inventar
Bayern	3,5 %	700 EUR
BW, HB, NDS, RP, ST, TH	5,0 %	1.000 EUR
HH, SN	5,5 %	1.100 EUR
BE, HE, MV	6,0 %	1.200 EUR
BB, NW, SL, SH	6,5 %	1.300 EUR

Je höher der GrESt-Satz im Bundesland, desto mehr lohnt sich die sorgfältige Erfassung des beweglichen Inventars. In den Hochsteuerländern Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein bringt jeder herausgerechnete Euro 6,5 Cent direkte Steuerersparnis.

🏠 Grunderwerbsteuer berechnen

Fazit: Kleiner Aufwand, spürbare Ersparnis

Die Herausrechnung von beweglichem Inventar ist eine der einfachsten und zugleich effektivsten Methoden, die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf zu senken. Der Aufwand beschränkt sich auf eine sorgfältige Auflistung im Kaufvertrag und die Berechnung realistischer Zeitwerte. Sprechen Sie das Thema rechtzeitig vor der Beurkundung mit Ihrem Notar an — eine nachträgliche Änderung des Kaufvertrags ist nur mit erheblichem Aufwand möglich. Nutzen Sie unseren Kaufnebenkostenrechner, um die Gesamtkosten mit und ohne Inventarabzug zu vergleichen.