Welche Ermaessigungen gibt es bei der neuen Grundsteuer?

Die neue Grundsteuer sieht in den meisten Laendermodellen Ermaessigungen fuer denkmalgeschuetzte Gebaeude und fuer Wohnraum im sozialen Wohnungsbau vor. Typischerweise wird die Grundsteuermesszahl um 25 % reduziert. In Baden-Wuerttemberg betraegt der Denkmal-Abschlag 10 %, die Wohn-Ermaessigung 30 %. Zusaetzlich steht in den Bundesmodell-Laendern der Gegenbeweis nach § 198 BewG offen, wenn der typisierte Grundsteuerwert den tatsaechlichen Verkehrswert um mehr als 40 % uebersteigt. Die Ermaessigungen koennen sich in der Regel kumulieren.

Wie funktioniert der Gegenbeweis nach § 198 BewG?

Der Gegenbeweis ermoeglicht es Eigetuemern in Bundesmodell-Laendern, durch ein qualifiziertes Sachverstaendigengutachten nachzuweisen, dass der tatsaechliche Verkehrswert (gemeiner Wert) ihres Grundstuecks niedriger ist als der vom Finanzamt typisiert berechnete Grundsteuerwert. Das Gutachten muss den Anforderungen der ImmoWertV genuegen und von einem oeffentlich bestellten Sachverstaendigen erstellt werden. Voraussetzung ist, dass die Abweichung mehr als 40 % betraegt — der typisierte Wert muss also mindestens 40 % ueber dem nachgewiesenen Marktwert liegen.

Welche Bundeslaender haben besondere Messzahlen fuer Ermaessigungen?

Besonders hervorzuheben sind das Saarland, Sachsen und Berlin, die im Rahmen des Bundesmodells abweichende Steuermesszahlen eingefuehrt haben, um strukturpolitische Ziele zu verfolgen. Hamburg bietet mit seinem Wohnlagemodell die differenziertesten Ermaessigungen: Wohnflaechen in Normallage erhalten 52,5 % Messzahl, mit Denkmalschutz sinkt diese auf ca. 39,4 %, und bei Kumulation von Normallage, Denkmalschutz und sozialem Wohnungsbau auf ca. 29,5 %. In Hessen und Niedersachsen gelten ebenfalls 25 %-Abschlaege fuer Denkmale und Sozialwohnbau, ergaenzt um den Lagefaktor.

Koennen mehrere Ermaessigungen kombiniert werden?

Ja, die Ermaessigungen sind in der Regel kumulativ. Wenn ein Gebaeude gleichzeitig unter Denkmalschutz steht und dem sozialen Wohnungsbau dient, werden beide Abschlaege nacheinander angewendet. In Hamburg fuehrt die Kumulation von Normallage (25 % Abschlag), Denkmalschutz (weitere 25 %) und sozialem Wohnungsbau (nochmals 25 %) zu einer Messzahl von nur noch ca. 29,5 % statt der regulaeren 70 %. In Baden-Wuerttemberg laesst sich die Wohn-Ermaessigung (30 %) mit dem Denkmal-Abschlag (10 %) auf insgesamt 40 % Reduktion kombinieren (Messzahl 0,78 statt 1,3 Promille).

Grundsteuer Ermaessigungen: Denkmalschutz, Sozialwohnbau und §198 BewG

Die neue Grundsteuer bringt nicht nur Mehrbelastungen — fuer bestimmte Immobilien sehen die Laendergesetze erhebliche Ermaessigungen vor. Wer ein denkmalgeschuetztes Gebaeude besitzt, sozialen Wohnraum bereitstellt oder nachweisen kann, dass sein Grundstueck ueberbewertet wurde, kann die Steuerlast deutlich senken. Entscheidend ist, die richtigen Hebel zu kennen.

Ermaessigungen im Ueberblick: Denkmal, Sozialwohnung, Wohnlage

Die Grundsteuer-Laendermodelle enthalten durchweg Mechanismen, um bestimmte Grundstuecksarten und Nutzungen steuerlich zu privilegieren. Die wichtigsten Ermaessigungstatbestaende sind:

Denkmalschutz: Denkmalgeschuetzte Gebaeude erhalten in fast allen Modellen eine Reduktion der Messzahl
Sozialer Wohnungsbau: Gefoerderter Wohnraum (soziale Wohnraumfoerderung) wird ebenfalls privilegiert
Wohnlage/Wohnnutzung: In allen Modellen werden Wohnflaechen gegenueber Gewerbenutzung guenstiger besteuert
Gegenbeweis nach § 198 BewG: Individueller Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts im Bundesmodell

Denkmalschutz-Ermaessigung nach Bundesland

Die Denkmalschutz-Ermaessigung ist eines der wichtigsten Instrumente zur Senkung der Grundsteuerlast. Sie wird auf der Ebene der Steuermesszahl gewaehrt — also bevor der kommunale Hebesatz greift.

Bundesland / Modell	Denkmal-Abschlag	Effektive Messzahl (Wohnen)
Bayern (Flaechenmodell)	25 % Reduktion	52,5 % statt 70 %
Hamburg (Normallage)	25 % Reduktion	ca. 39,4 % statt 52,5 %
Hamburg (Gute Lage)	25 % Reduktion	52,5 % statt 70 %
Hessen / Niedersachsen	25 % Reduktion	52,5 % statt 70 %
Baden-Wuerttemberg	10 % Reduktion	0,819 statt 0,91 Promille (Wohnen)

Im bayerischen Flaechenmodell sinkt die Messzahl fuer denkmalgeschuetzte Nutzflaechen (Gewerbe) von 100 % auf 75 %. Fuer denkmalgeschuetzte Wohnflaechen ergibt sich durch die Kombination aus Wohn-Ermaessigung (70 %) und Denkmal-Abschlag (weitere 25 %) eine effektive Messzahl von 52,5 %.

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Sozialer Wohnungsbau: Ermaessigungen fuer gefoerderten Wohnraum

Wohnungen, die im Rahmen der sozialen Wohnraumfoerderung errichtet oder betrieben werden, profitieren von analogen Messzahl-Reduktionen. Der Grundgedanke: Wer bezahlbaren Wohnraum bereitstellt und dafuer staatliche Foerderung erhaelt, soll nicht durch die Grundsteuer doppelt belastet werden.

Die Ermaessigung betraegt in den meisten Laendermodellen 25 % der Messzahl. In Baden-Wuerttemberg ist die Reduktion staerker ausgepraegt: Die Steuermesszahl fuer gefoerderten sozialen Wohnungsbau sinkt von 1,3 Promille auf 0,585 Promille — eine Reduktion um rund 55 %.

Kumulative Ermaessigungen: Der Hamburger Extremfall

Ein herausragendes Merkmal der neuen Grundsteuer ist, dass sich die verschiedenen Ermaessigungstatbestaende in der Regel kumulieren lassen. Das bedeutet: Treffen mehrere Kriterien auf ein Grundstueck zu, werden die Abschlaege nacheinander angewendet.

Hamburg bietet das eindrucksvollste Beispiel fuer kumulative Ermaessigungen. Die folgende Tabelle zeigt, wie die Messzahl fuer Wohnflaechen Stufe fuer Stufe sinkt:

Merkmal	Messzahl
Wohnflaeche (Gute Lage, Basis)	70,0 %
Wohnflaeche (Normale Lage)	52,5 %
Wohnflaeche (Denkmalschutz, Gute Lage)	52,5 %
Wohnflaeche (Normale Lage + Denkmal)	ca. 39,4 %
Wohnflaeche (Normale Lage + Denkmal + Gefoerderter Wohnraum)	ca. 29,5 %

Ein denkmalgeschuetztes Mehrfamilienhaus in Hamburger Normallage mit gefoerdertem Wohnraum zahlt also auf die Wohnflaechenkomponente weniger als die Haelfte dessen, was ein vergleichbares Objekt in Guter Lage ohne Ermaessigungen zahlt.

Rechenbeispiel: Denkmal in Hamburg-Wilhelmsburg

Ein denkmalgeschuetztes Mehrfamilienhaus mit gefoerdertem Wohnraum:

Grundstuecksflaeche: 500 m2
Wohnflaeche: 300 m2
Wohnlage: Normal
Hebesatz: 975 %

Aequivalenzbetrag Boden: 500 x 0,04 = 20,00 EUR

Aequivalenzbetrag Wohnflaeche: 300 x 0,50 x 29,5 % = 44,25 EUR

Grundsteuermessbetrag: 20,00 + 44,25 = 64,25 EUR

Grundsteuer: 64,25 x 975 % = 626,44 EUR/Jahr

Zum Vergleich: Ohne jede Ermaessigung (Gute Lage, kein Denkmal) waere die Wohnflaechenkomponente 300 x 0,50 x 70 % = 105,00 EUR, der Messbetrag 125,00 EUR und die Grundsteuer 1.218,75 EUR/Jahr — fast doppelt so viel.

Baden-Wuerttemberg: Kumulation auf der Messzahlebene

Auch in Baden-Wuerttemberg lassen sich die Ermaessigungstatbestaende kombinieren. Die Steuermesszahl fuer unbebaute oder rein gewerblich genutzte Grundstuecke betraegt 1,3 Promille. Davon ausgehend:

Wohnnutzung: Reduktion um 30 % auf 0,91 Promille
Denkmalschutz: Weitere Reduktion um 10 %
Wohnen + Denkmal: Kumulation auf 0,78 Promille (40 % unter Basiswert)
Gefoerderter sozialer Wohnungsbau: 0,585 Promille (55 % unter Basiswert)

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Sonderregelungen: Saarland, Sachsen und Berlin

Drei Bundeslaender nutzen zwar die Grundstruktur des Bundesmodells, haben aber abweichende Steuermesszahlen eingefuehrt, um landesspezifische strukturpolitische Ziele zu verfolgen:

Saarland: Angepasste Messzahlen, die eine moderate Steuerlast sicherstellen sollen
Sachsen: Eigene Messzahlen mit dem Ziel, die Belastung insbesondere in strukturschwachen Regionen zu begrenzen
Berlin: Angepasste Steuermesszahlen fuer die Hauptstadt, die die hohen Bodenrichtwerte teilweise kompensieren

Diese Laender zeigen, dass selbst innerhalb des Bundesmodells erheblicher Gestaltungsspielraum auf der Messzahlebene besteht — ohne dass es der rechtlich riskanten differenzierten Hebesaetze bedarf.

§ 198 BewG: Der individuelle Gegenbeweis

Neben den pauschalen Ermaessigungen bietet das Bundesmodell seit dem 1. Januar 2025 einen individuellen Rechtsbehelf: den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gemaess § 198 Bewertungsgesetz.

Die Voraussetzungen sind streng:

Der nachgewiesene Verkehrswert muss mehr als 40 % unter dem typisiert ermittelten Grundsteuerwert liegen
Der Nachweis erfolgt durch ein qualifiziertes Sachverstaendigengutachten, das den Anforderungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) genuegen muss
Das Gutachten muss von einem oeffentlich bestellten und vereidigten Sachverstaendigen oder einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachter erstellt werden

Der BFH hat in seinem Urteil vom 10. Dezember 2025 ausdruecklich betont, dass diese Gegenbeweismoeglichkeit ein zentraler Baustein der Verfassungsmaessigkeit des Bundesmodells ist. Sie soll sicherstellen, dass im Einzelfall eine unangemessen hohe Bewertung korrigiert werden kann.

Wann lohnt sich ein Gutachten?

Ein Sachverstaendigengutachten kostet typischerweise zwischen 1.500 und 3.500 EUR. Es lohnt sich daher vor allem bei:

Grundstuecken in Bodenrichtwertzonen, die durch wenige hochpreisige Transaktionen verzerrt sind
Immobilien mit erheblichen Baumangeln, Altlasten oder Nutzungseinschraenkungen
Objekten mit Baulasten, Wegerechten oder anderen wertmindernden Belastungen
Grundstuecken in Randlage einer hochbewerteten Bodenrichtwertzone

Rechnen Sie die Jahrliche Grundsteuerersparnis gegen die Gutachterkosten: Bei einer Ermaessigung von mehreren hundert Euro pro Jahr amortisiert sich das Gutachten innerhalb weniger Jahre.

Haertefallregelungen in den Bundeslaendern

Einige Bundeslaender arbeiten an zusaetzlichen Haertefallregelungen, um Eigentuemer zu schuetzen, die durch den Systemwechsel unverhaeltnismaessig belastet werden:

Hessen: Der Hessische Landtag diskutiert im Fruehjahr 2026 einen Gesetzentwurf (Drs. 21/2039), der eine explizite Haertefallklausel fuer Faelle vorsieht, in denen der Systemwechsel die wirtschaftliche Existenz des Eigentuemers gefaehrdet
Niedersachsen: Auch hier bemuehen sich die Landesregierung um Erleichterungen fuer steuerliche Haertefaelle
Hamburg: Hat bereits Nachbesserungen bei den Stundungsregelungen vorgenommen

Fazit: Ermaessigungen aktiv nutzen

Die neue Grundsteuer bietet mehr Ermaessigungsmoeglichkeiten als vielen Eigentuemern bewusst ist. Pruefen Sie Ihren Grundsteuerbescheid sorgfaeltig: Wurden alle Ermaessigungen beruecksichtigt, auf die Ihre Immobilie Anspruch hat? Insbesondere die Denkmalschutz- und Sozialwohnbau-Abschlaege muessen aktiv geltend gemacht werden. Bei erheblicher Ueberbewertung kann sich auch der Gegenbeweis nach § 198 BewG lohnen — trotz der hohen 40 %-Huerde. Nutzen Sie unseren Rechner, um die Auswirkungen der verschiedenen Ermaessigungen auf Ihre konkrete Grundsteuerlast durchzuspielen.