Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A und B?

Grundsteuer A (agrarisch) betrifft Betriebe der Land- und Forstwirtschaft — also Äcker, Wiesen, Wälder und zugehörige Wirtschaftsgebäude. Grundsteuer B (baulich) betrifft alle bebauten und bebaubaren Grundstücke des Grundvermögens: Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, Geschäftsgebäude und unbebaute Baugrundstücke. Die meisten Privatpersonen zahlen Grundsteuer B. Die Hebesätze für A und B werden von der Gemeinde getrennt festgelegt, wobei die Hebesätze für A typischerweise deutlich niedriger liegen.

Was ist die Grundsteuer C und seit wann gibt es sie?

Die Grundsteuer C wurde mit der Grundsteuerreform zum 1. Januar 2025 eingeführt. Sie zielt auf baureife, aber unbebaute Grundstücke ab und erlaubt den Kommunen, für diese Kategorie einen erhöhten Hebesatz festzulegen. Ziel ist die Bekämpfung von Baulandspekulation und die Mobilisierung von Bauland in Gebieten mit Wohnraummangel. Die Einführung ist für die Kommunen freiwillig — sie müssen die Grundsteuer C nicht erheben, können es aber per Satzungsbeschluss tun.

Wer muss Grundsteuer C zahlen?

Grundsteuer C trifft nur Eigentümer von Grundstücken, die als baureif eingestuft sind, aber noch nicht bebaut wurden. Baureif bedeutet, dass das Grundstück in einem qualifizierten Bebauungsplan als Bauland ausgewiesen ist und die Erschließung gesichert ist. Wer bereits ein Gebäude auf seinem Grundstück hat — auch ein kleines oder altes — fällt nicht unter die Grundsteuer C, sondern weiterhin unter die reguläre Grundsteuer B.

Kann eine Gemeinde auf die Grundsteuer C verzichten?

Ja. Die Grundsteuer C ist ein optionales Instrument. Jede Gemeinde entscheidet selbst, ob sie einen erhöhten Hebesatz für baureife unbebaute Grundstücke einführt. In ländlichen Regionen ohne Baulandknappheit gibt es in der Regel keinen Anlass für eine Grundsteuer C. Vor allem Städte und Ballungsräume mit angespanntem Wohnungsmarkt nutzen dieses Steuerungsinstrument, um Eigentümer zur Bebauung zu bewegen.

Grundsteuer A, B und C: Die drei Arten erklärt

Die Grundsteuer in Deutschland kennt drei Kategorien: A für Agrarland, B für bebaute Grundstücke und seit der Reform 2025 auch C für baureifes unbebautes Land. Für die meisten Eigentümer und Mieter ist die Grundsteuer B relevant — doch auch die neue Grundsteuer C hat es in sich.

Grundsteuer A: Land- und Forstwirtschaft

Das A steht für agrarisch. Die Grundsteuer A wird auf Betriebe der Land- und Forstwirtschaft erhoben und umfasst landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich genutzte Flächen sowie die dazugehörigen Wirtschaftsgebäude (Scheunen, Ställe, Silos). Wohngebäude auf dem Betriebsgelände, die nicht unmittelbar dem Betrieb dienen, fallen hingegen unter die Grundsteuer B.

Die Bewertung von Grundsteuer-A-Grundstücken erfolgt in fast allen Bundesländern einheitlich nach dem Bundesmodell. Dabei wird der sogenannte Ertragswert des land- und forstwirtschaftlichen Betriebs ermittelt, der auf standardisierten Ertragsannahmen basiert. Die Steuermesszahlen für Grundsteuer A sind in der Regel niedriger als für Grundsteuer B, und auch die kommunalen Hebesätze für A liegen typischerweise deutlich unter denen für B.

In der Praxis betrifft die Grundsteuer A nur einen kleinen Teil der Eigentümer: Landwirte, Forstwirte und Eigentümer von verpachteten landwirtschaftlichen Flächen. Für die große Mehrheit der Immobilienbesitzer ist die Grundsteuer B maßgeblich.

Grundsteuer B: Grundvermögen (Wohn- und Geschäftsgrundstücke)

Die Grundsteuer B ist die mit Abstand wichtigste Kategorie und betrifft praktisch alle bebauten und bebaubaren Grundstücke außerhalb der Land- und Forstwirtschaft. Dazu zählen:

Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser
Eigentumswohnungen
Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)
Geschäftsgrundstücke und Industrieanlagen
Gemischt genutzte Grundstücke
Unbebaute Grundstücke des Grundvermögens

Die Berechnung der Grundsteuer B folgt dem dreistufigen Schema: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Dabei unterscheiden sich die Bewertungsverfahren je nach Bundesland erheblich — vom wertbasierten Bundesmodell über das reine Flächenmodell in Bayern bis zum Bodenwertmodell in Baden-Württemberg.

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Sechs verschiedene Modelle für die Grundsteuer B

Seit der Grundsteuerreform 2025 gibt es in Deutschland sechs verschiedene Berechnungsmodelle für die Grundsteuer B. Fünf Bundesländer haben von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Wege eingeschlagen:

Modell	Bundesländer	Kernmerkmal
Bundesmodell	11 Länder (u. a. NRW, Berlin, SH)	Wertbasiert (Ertrag/Sachwert)
Bodenwertmodell	Baden-Württemberg	Nur Bodenwert, kein Gebäudewert
Flächenmodell	Bayern	Rein flächenbasiert, wertunabhängig
Wohnlagemodell	Hamburg	Fläche + Lage (gut/normal)
Flächen-Faktor	Hessen	Fläche + relativer Bodenrichtwert
Flächen-Lage	Niedersachsen	Fläche + gedämpfter Bodenrichtwert

Die Modellwahl hat massive Auswirkungen auf die individuelle Steuerlast. Ein Einfamilienhaus mit 120 m² Wohnfläche auf 500 m² Grund kann je nach Bundesland und Hebesatz zwischen rund 150 und 400 EUR jährlich kosten.

Grundsteuer C: Baureifes unbebautes Land

Die Grundsteuer C ist die große Neuerung der Grundsteuerreform. Seit dem 1. Januar 2025 können Kommunen gemäß § 25 Abs. 5 GrStG für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen gesonderten, erhöhten Hebesatz festlegen. Baureif bedeutet konkret: Das Grundstück liegt in einem Gebiet mit qualifiziertem Bebauungsplan, und die Erschließung (Straße, Wasser, Kanal) ist gesichert.

Warum wurde die Grundsteuer C eingeführt?

Das Ziel der Grundsteuer C ist die Baulandmobilisierung. In vielen deutschen Städten gibt es trotz akutem Wohnungsmangel zahlreiche unbebaute Grundstücke, die von ihren Eigentümern bewusst zurückgehalten werden — sei es zur Wertsteigerung, aus persönlichen Gründen oder schlicht aus Trägheit. Diese sogenannten Baulücken oder Enkelgrundstücke stehen dem Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung.

Durch einen drastisch erhöhten Hebesatz soll das Halten unbebauter Baugrundstücke finanziell unattraktiv werden. Der Eigentümer steht dann vor der Wahl: bauen, verkaufen oder die hohe Steuer zahlen. Die Grundsteuer C ist also kein reines Fiskalinstrument, sondern ein Lenkungsinstrument der Stadtentwicklung.

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Wie hoch kann die Grundsteuer C ausfallen?

Es gibt keine gesetzliche Obergrenze für den Hebesatz der Grundsteuer C. In offiziellen Berechnungsbeispielen der Stadt Hamburg wird ein fiktiver Hebesatz von 8.000 % für die Grundsteuer C angesetzt — verglichen mit 975 % für die reguläre Grundsteuer B. Ein unbebautes Grundstück mit einem Messbetrag von nur 40 EUR würde damit eine jährliche Steuerlast von 3.200 EUR erzeugen.

In Hessen können Gemeinden den Hebesatz für die Grundsteuer C sogar zeitlich staffeln: Je länger ein Grundstück unbebaut bleibt, desto höher wird der Steuersatz. Damit steigt der finanzielle Druck auf den Eigentümer sukzessive an.

Übersicht: A, B und C im Vergleich

Merkmal	Grundsteuer A	Grundsteuer B	Grundsteuer C
Gegenstand	Land-/Forstwirtschaft	Grundvermögen	Baureifes unbebautes Land
Betrifft	Landwirte, Forstwirte	Alle Immobilieneigentümer	Eigentümer unbebauter Baugrundstücke
Hebesatz	Eigener, meist niedrig	Eigener, meist 200–900 %	Erhöhter Satz (optional)
Zweck	Einnahmeerzielung	Einnahmeerzielung	Baulandmobilisierung
Einführung	Seit Jahrzehnten	Seit Jahrzehnten	Ab 01.01.2025 (Reform)

Praktische Bedeutung für Eigentümer

Für Wohnungs- und Hauseigentümer bleibt die Grundsteuer B die relevante Steuer. Sie wird vierteljährlich fällig (zum 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11.) und kann auf Mieter umgelegt werden. Die Höhe hängt vom Landesmodell und dem kommunalen Hebesatz ab.

Wer ein unbebautes Grundstück in einem Bebauungsplangebiet besitzt, sollte prüfen, ob die zuständige Gemeinde eine Grundsteuer C eingeführt hat oder plant. In diesem Fall kann eine rasche Bauplanung oder ein Verkauf finanziell sinnvoller sein als das Halten des Grundstücks.

Für Landwirte ist vor allem relevant, dass die Bewertung für die Grundsteuer A in fast allen Bundesländern nach dem Bundesmodell erfolgt — unabhängig davon, welches Modell das Bundesland für die Grundsteuer B gewählt hat.