Wann ist ein Grundstuckskauf von der Grunderwerbsteuer befreit?

Steuerbefreiungen nach §3 GrEStG gelten unter anderem bei Erbschaften, Schenkungen, Ubertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern sowie bei Verkaufen an Verwandte in gerader Linie (Kinder, Enkel, Eltern). Auch Erwerbsvorgange mit einer Gegenleistung unter der Freigrenze von 2.500 EUR sind steuerfrei.

Gilt die Bagatellgrenze von 2.500 EUR als Freibetrag?

Nein, die 2.500 EUR sind eine Freigrenze, kein Freibetrag. Liegt die Gegenleistung bei genau 2.500 EUR oder darunter, fallt keine Grunderwerbsteuer an. Sobald der Wert 2.500 EUR auch nur um einen Cent ubersteigt, wird die Steuer auf den gesamten Betrag erhoben — nicht nur auf den uberschreitenden Teil.

Sind Geschwister von der GrESt befreit?

Nein. Die Steuerbefreiung nach §3 Nr. 6 GrEStG gilt nur fur Verwandte in gerader Linie — also Eltern, Kinder, Enkel und Grosseltern. Geschwister sind Verwandte in der Seitenlinie und damit nicht begainstigt. Ein Grundstucksverkauf zwischen Geschwistern unterliegt der vollen Grunderwerbsteuer.

Fallt bei einer Scheidung Grunderwerbsteuer an?

In der Regel nicht. Grundstucksubertragungen im Rahmen der Vermogensauseinandersetzung nach Scheidung sind nach §3 Nr. 5a GrEStG steuerfrei. Dies gilt auch fur frauhere Ehegatten und aufgeloste Lebenspartnerschaften, sofern die Ubertragung im Zusammenhang mit der Auseinandersetzung erfolgt.

Grunderwerbsteuer Befreiungen: Wann keine GrESt anfallt

Die Grunderwerbsteuer belastet jeden Immobilienkauf mit 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Doch nicht bei jedem Eigentumswechsel wird die GrESt fallig: Das Grunderwerbsteuergesetz kennt zahlreiche Befreiungstatbestande, die den Erwerb von der Steuer ausnehmen. Dieser Ratgeber erklart alle relevanten Ausnahmen nach §3 GrEStG.

Die Systematik der Befreiungen im GrEStG

Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) regelt in §3 einen abschliessenden Katalog von Steuerbefreiungen. Anders als bei der Einkommensteuer gibt es bei der GrESt keinen personlichen Freibetrag und keine allgemeine Freistellung fur Ersterwerber. Stattdessen befreit der Gesetzgeber bestimmte Erwerbsvorgange aufgrund ihrer Art oder der Beziehung zwischen den Beteiligten. Daneben existiert eine kleine Freigrenze von 2.500 EUR.

Freigrenze von 2.500 EUR (§3 Nr. 1 GrEStG)

Liegt die Gegenleistung fur den Grundstuckserwerb bei hochstens 2.500 EUR, fallt keine Grunderwerbsteuer an. Entscheidend ist: Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag. Das bedeutet:

Gegenleistung bis 2.500 EUR: keine GrESt
Gegenleistung ab 2.500,01 EUR: volle GrESt auf den gesamten Betrag

In der Praxis ist diese Regelung vor allem bei symbolischen Kaufpreisen relevant — etwa wenn ein Grundstuck innerhalb der Familie fur 1 EUR den Eigentumer wechselt. Bei marktublichen Immobilienpreisen greift die Freigrenze naturlich nicht.

Erbschaft und Schenkung (§3 Nr. 2 GrEStG)

Die wichtigste Befreiung in der Praxis betrifft unentgeltliche Erwerbsvorgange. Nach §3 Nr. 2 GrEStG sind von der Grunderwerbsteuer befreit:

Erwerbe von Todes wegen: Erbschaften, Vermachtnisse und Pflichtteilserfullungen
Schenkungen unter Lebenden: Unentgeltliche Grundstucksubertragungen

Die Befreiung dient der Vermeidung einer Doppelbesteuerung: Erbschaften und Schenkungen unterliegen bereits der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer nach dem ErbStG. Wurde zusatzlich die Grunderwerbsteuer greifen, ware die Belastung kumulativ und wirtschaftlich nicht tragbar.

Wichtig: Die GrESt-Befreiung gilt unbegrenzt und unabhangig vom Immobilienwert. Selbst ein Grundstuck im Wert von mehreren Millionen Euro ist bei einer Schenkung komplett von der GrESt ausgenommen — unabhangig davon, ob tatsachlich Schenkungsteuer anfallt oder nicht.

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Ubertragungen zwischen Ehegatten (§3 Nr. 4 GrEStG)

Grundstuckserwerbe zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Die Befreiung umfasst sowohl entgeltliche als auch unentgeltliche Ubertragungen — ein Ehepartner kann dem anderen also eine Immobilie verkaufen, ohne dass GrESt anfallt.

Vermogensauseinandersetzung nach Scheidung (§3 Nr. 5a GrEStG)

Auch nach dem Ende einer Ehe oder Lebenspartnerschaft bleibt die Grunderwerbsteuerbefreiung erhalten. Grundstucksubertragungen im Rahmen der Vermogensauseinandersetzung nach Scheidung oder Aufhebung der Lebenspartnerschaft sind steuerfrei. Die Regelung gilt auch fur frauhere Ehegatten, sofern die Ubertragung im sachlichen Zusammenhang mit der Auseinandersetzung steht.

Weitere Befreiungstatbestande

Neben den genannten Hauptfallen kennt §3 GrEStG weitere, in der Praxis seltener relevante Befreiungen:

§3 Nr. 3 GrEStG: Erwerb eines zum Nachlass gehorigen Grundstucks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses
§3 Nr. 3a GrEStG: Erwerb eines Grundstucks aus dem Vermogen einer Gesamthand durch einen Teilhaber bei Auflosung der Gesamthand
§3 Nr. 7 GrEStG: Erwerbe nach dem Flurbereinigungsgesetz und dem Baugesetzbuch

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Ubersicht: GrESt-Befreiungen auf einen Blick

Befreiung	Rechtsgrundlage	Voraussetzung
Bagatellgrenze	§3 Nr. 1	Gegenleistung ≤ 2.500 EUR
Erbschaft / Schenkung	§3 Nr. 2	Unentgeltlicher Erwerb
Ehegatten / Lebenspartner	§3 Nr. 4	Bestehende Ehe/LP
Nach Scheidung	§3 Nr. 5a	Vermogensauseinandersetzung
Gerade Linie	§3 Nr. 6	Eltern, Kinder, Enkel etc.
Nachlassaufteilung	§3 Nr. 3	Miterbe bei Erbteilung

Praxisbeispiel: Familienubertragung

Familie Muller besitzt ein Einfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen (GrESt-Satz: 6,5 %). Der Marktwert betragt 400.000 EUR. Folgende Szenarien ergeben sich:

Verkauf an die Tochter: Steuerfrei nach §3 Nr. 6 GrEStG (gerade Linie). Ersparnis: 26.000 EUR.
Verkauf an den Bruder: Voll steuerpflichtig. GrESt: 400.000 x 6,5 % = 26.000 EUR. Geschwister sind Seitenlinie.
Schenkung an den Enkel: Steuerfrei nach §3 Nr. 2 und §3 Nr. 6 GrEStG. Ersparnis: 26.000 EUR.

Das Beispiel zeigt, dass die richtige Gestaltung der Ubertragung erhebliche Betrageersparen kann. Bei der Nachfolgeplanung mit Immobilien lohnt sich stets eine fruhzeitige steuerliche Beratung.

Fazit: Wenige, aber wirkungsvolle Befreiungen

Die Grunderwerbsteuer kennt keinen allgemeinen Freibetrag und keine Ermassigung fur Ersterwerber auf Bundesebene. Die existierenden Befreiungen nach §3 GrEStG sind jedoch klar definiert und konnen bei richtiger Anwendung die Steuerbelastung vollstandig eliminieren. Besonders relevant ist die Steuerfreiheit innerhalb der Familie — wobei die Grenze zwischen gerader Linie und Seitenlinie genau beachtet werden muss. Prufen Sie mit unserem Rechner, wie hoch die GrESt in Ihrem Bundesland ausfallen wurde.