Fallt Grunderwerbsteuer bei einer Erbschaft an?

Nein. Erwerbe von Todes wegen — also klassische Erbschaften, Vermachtnisse und Pflichtteilserfullungen — sind nach §3 Nr. 2 GrEStG vollstandig von der Grunderwerbsteuer befreit. Stattdessen kann Erbschaftsteuer nach dem ErbStG anfallen, sofern die personlichen Freibetrage uberschritten werden.

Muss ich bei einer Schenkung einer Immobilie Grunderwerbsteuer zahlen?

Nein, sofern die Ubertragung tatsachlich unentgeltlich ist. Die Schenkung eines Grundstucks ist nach §3 Nr. 2 GrEStG von der GrESt befreit. Allerdings kann stattdessen Schenkungsteuer anfallen. Wenn die Schenkung mit einer Gegenleistung verbunden ist (z. B. Ubernahme einer Hypothek), liegt eine gemischte Schenkung vor, bei der der entgeltliche Teil grunderwerbsteuerpflichtig sein kann.

Was ist eine gemischte Schenkung und wie wird sie besteuert?

Eine gemischte Schenkung (teilentgeltliche Ubertragung) liegt vor, wenn der Erwerber zwar nicht den vollen Marktwert zahlt, aber eine Gegenleistung erbringt — etwa die Ubernahme einer Restschuld oder die Zahlung eines Gleichstellungsgeldes. Der entgeltliche Teil kann Grunderwerbsteuer auslosen, der unentgeltliche Teil fallt unter die Schenkungsteuer. Die Abgrenzung richtet sich nach dem Verhaltnis von Gegenleistung zum Verkehrswert.

Kann Grunderwerbsteuer und Erbschaftsteuer gleichzeitig anfallen?

Im Regelfall nicht. Die Befreiung nach §3 Nr. 2 GrEStG soll gerade eine Doppelbesteuerung verhindern: Der Erbfall oder die Schenkung unterliegt der Erbschaft-/Schenkungsteuer, nicht der GrESt. Nur bei speziellen Konstruktionen — etwa wenn eine Auflage einen entgeltlichen Charakter begrundet — kann es in Ausnahmefallen zu einer Uberschneidung kommen.

Grunderwerbsteuer bei Erbschaft und Schenkung

Wer ein Grundstuck erbt oder geschenkt bekommt, muss keine Grunderwerbsteuer zahlen. So weit die Grundregel. Doch die Abgrenzung zur Erbschaftsteuer, die Behandlung von gemischten Schenkungen und Ubertragungen mit Auflagen erfordern genaues Hinsehen. Dieser Ratgeber erklart die Zusammenhange zwischen GrESt und ErbStG bei Immobilienvermogen.

Die Grundregel: §3 Nr. 2 GrEStG

Das Grunderwerbsteuergesetz befreit in §3 Nr. 2 GrEStG zwei Kategorien von Erwerbsvorgangen vollstandig von der Grunderwerbsteuer:

Erwerbe von Todes wegen: Erbschaften, Vermachtnisse, Pflichtteilserfullungen und Schenkungen auf den Todesfall
Schenkungen unter Lebenden: Unentgeltliche Grundstucksubertragungen im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes

Der Zweck dieser Befreiung ist die Vermeidung einer Doppelbesteuerung. Erbschaften und Schenkungen unterliegen bereits der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer nach dem ErbStG. Wurde zusatzlich die Grunderwerbsteuer greifen, ware die kumulative Belastung fur die Empfanger wirtschaftlich nicht tragbar.

Entscheidend ist: Die GrESt-Befreiung gilt unbegrenzt — unabhangig vom Wert der Immobilie und unabhangig davon, ob tatsachlich Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallt. Auch wenn die personlichen Freibetrage im ErbStG (z. B. 400.000 EUR pro Kind, 500.000 EUR fur Ehegatten) dazu fuhren, dass faktisch keine Erbschaftsteuer zu zahlen ist, bleibt die GrESt-Befreiung bestehen.

Erbschaft: Automatische GrESt-Freiheit

Beim Erbfall geht das Grundstuck kraft Gesetzes auf den Erben uber (Universalsukzession nach §1922 BGB). Es bedarf keines Kaufvertrags und keiner separaten Ubertragung. Der Erbe wird automatisch Eigentumer — die Grundbuchberichtigung ist lediglich deklaratorisch.

Fur die Grunderwerbsteuer ist dieser Vorgang vollstandig steuerfrei. Das gilt unabhangig davon, ob:

Ein oder mehrere Erben das Grundstuck erhalten
Das Grundstuck Teil einer Erbengemeinschaft wird
Ein Vermachtnis (Einzelzuwendung) vorliegt
Die Pflichtteilserfullung uber ein Grundstuck erfolgt

Auch die spatere Aufteilung des Nachlasses unter Miterben ist nach §3 Nr. 3 GrEStG steuerfrei, sofern ein Miterbe ein Grundstuck aus dem Nachlass erwirbt, um die Erbengemeinschaft aufzulosen.

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Schenkung: Unentgeltlichkeit als Voraussetzung

Bei Schenkungen unter Lebenden ist die Steuerbefreiung an die Unentgeltlichkeit gebunden. Der Schenker ubertragt das Grundstuck freiwillig und ohne Gegenleistung. In diesem Fall fallt keine GrESt an — stattdessen greift gegebenenfalls die Schenkungsteuer.

Die Abgrenzung ist in der Praxis nicht immer einfach. Entscheidend ist, ob der Erwerber eine wirtschaftliche Gegenleistung erbringt. Keine Gegenleistung im steuerlichen Sinne sind:

Ein Niessbrauch, den sich der Schenker vorbehalt (kein Entgelt des Beschenkten)
Ein Wohnrecht zugunsten des Schenkers
Moralische Verpflichtungen oder familiare Erwartungen

Gemischte Schenkungen: Wenn Teilentgelt gezahlt wird

Besonders komplex wird es bei teilentgeltlichen Ubertragungen — sogenannten gemischten Schenkungen. Sie liegen vor, wenn der Erwerber zwar nicht den vollen Marktwert zahlt, aber eine Gegenleistung erbringt, die uber eine symbolische Summe hinausgeht.

Typische Falle in der Praxis:

Ubernahme einer Restschuld: Die Eltern schenken das Haus an die Tochter, die dafur die noch bestehende Hypothek von 80.000 EUR ubernimmt
Gleichstellungsgeld: Ein Kind erhalt das Grundstuck und zahlt dem Geschwisterkind eine Ausgleichszahlung
Leibrente: Der Erwerber zahlt dem Schenker eine monatliche Rente

Bei gemischten Schenkungen gilt eine Aufteilung:

Der entgeltliche Teil (die Gegenleistung) kann Grunderwerbsteuer auslosen
Der unentgeltliche Teil (die Differenz zum Verkehrswert) unterliegt der Schenkungsteuer

Allerdings greift auch hier die Befreiung nach §3 Nr. 6 GrEStG, wenn die Ubertragung zwischen Verwandten in gerader Linie erfolgt. Der Verkauf einer Immobilie von Eltern an Kinder unter Marktwert ist daher in der Praxis haufig vollstandig GrESt-frei — unabhangig davon, ob ein Teilentgelt gezahlt wird.

Schenkung mit Auflagen: Wann GrESt doch fallig wird

Ein besonderer Fallstrick sind Schenkungen unter Auflagen. Verpflichtet der Schenker den Beschenkten zu einer Leistung — etwa zur Zahlung eines Geldbetrags an einen Dritten oder zur Duldung eines Rechts —, kann die Auflage als Gegenleistung gewertet werden.

Beispiel: Ein Vater schenkt seinem Sohn ein Mehrfamilienhaus unter der Auflage, der Schwester 150.000 EUR zu zahlen. Der Wert der Auflage (150.000 EUR) kann als entgeltlicher Teil der Ubertragung die Grunderwerbsteuer auslosen — es sei denn, die familienrechtliche Befreiung (§3 Nr. 6 GrEStG, gerade Linie) greift.

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Abgrenzung: GrESt vs. Erbschaftsteuer

Merkmal	Grunderwerbsteuer	Erbschaft-/Schenkungsteuer
Steuergegenstand	Rechtsverkehr (Grundstucksubertragung)	Vermogenszufluss (Bereicherung)
Steuersatz	3,5 - 6,5 % (je Bundesland)	7 - 50 % (je Steuerklasse und Wert)
Freibetrage	Nur Freigrenze 2.500 EUR	Bis 500.000 EUR (Ehegatten)
Anwendbar bei Erbschaft	Nein (§3 Nr. 2 GrEStG)	Ja
Anwendbar bei Schenkung	Nein (§3 Nr. 2 GrEStG)	Ja

Praxisbeispiel: Eltern ubertragen Haus an Kinder

Familie Schneider besitzt ein Einfamilienhaus in Hessen (GrESt-Satz: 6,0 %, Verkehrswert: 500.000 EUR). Die Eltern mochten das Haus auf ihre Tochter ubertragen. Drei Szenarien:

Reine Schenkung: Keine GrESt (§3 Nr. 2 und Nr. 6 GrEStG). Schenkungsteuer: Freibetrag 400.000 EUR, steuerpflichtig 100.000 EUR, Steuersatz 11 % = 11.000 EUR SchSt
Verkauf unter Wert (200.000 EUR): Keine GrESt dank §3 Nr. 6 (gerade Linie). Die Differenz zum Verkehrswert (300.000 EUR) unterliegt ggf. der Schenkungsteuer
Verkauf an ein Geschwisterkind: Volle GrESt, da Seitenlinie. GrESt: 500.000 x 6,0 % = 30.000 EUR

Fazit: Klare Befreiung mit wenigen Fallstricken

Die Grunderwerbsteuerbefreiung bei Erbschaft und Schenkung ist im deutschen Steuerrecht klar geregelt und breit angelegt. In der uberwiegenden Mehrzahl der Falle fallt bei unentgeltlichen Vermogensubertragungen und Erbfallen keine GrESt an. Aufmerksamkeit erfordern gemischte Schenkungen und Ubertragungen mit Auflagen, bei denen der entgeltliche Anteil die Steuerpflicht auslosen kann. Die Kombination mit der Befreiung fur Verwandte in gerader Linie (§3 Nr. 6 GrEStG) sorgt jedoch dafur, dass innerhalb der Familie fast immer eine vollstandige GrESt-Freiheit erreicht werden kann.