Grunderwerbsteuer 2026: Alle Steuersätze nach Bundesland

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses anfällt. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Steuerschuldner sind grundsätzlich Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch — in der Praxis trägt jedoch fast immer der Käufer die Kosten.

Die Steuer wird auf den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis erhoben. Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche oder Möbel können im Vertrag separat ausgewiesen und dadurch von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden. Dies ist ein legaler und vom Finanzamt anerkannter Weg, die Steuerlast zu senken — vorausgesetzt, die Werte sind realistisch angesetzt.

GrESt-Sätze aller 16 Bundesländer (Stand 2026)

Die folgende Tabelle zeigt die aktuellen Grunderwerbsteuersätze, sortiert nach Steuersatz aufsteigend:

Die Spanne von 3,5 % bis 6,5 % bedeutet: Bei einem identischen Kaufpreis von 350.000 EUR zahlen Sie in Bayern 12.250 EUR, in Nordrhein-Westfalen dagegen 22.750 EUR — ein Unterschied von 10.500 EUR.

Steuerbefreiungen nach §3 GrEStG

Nicht jeder Immobilienerwerb löst Grunderwerbsteuer aus. Das Gesetz sieht mehrere Befreiungstatbestände vor:

• Erbschaft: Der Erwerb von Todes wegen ist von der GrESt befreit. Stattdessen fällt gegebenenfalls Erbschaftssteuer an.
• Schenkung an Ehepartner und Kinder: Grundstücksübertragungen an Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Verwandte in gerader Linie (Kinder, Enkel, Eltern) sind steuerfrei.
• Bagatellgrenze (2.500 EUR): Liegt der Kaufpreis unter 2.500 EUR, fällt keine GrESt an. Achtung: Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag. Bereits ab 2.500,01 EUR wird die volle Steuer auf den gesamten Betrag fällig.
• Erwerb zwischen Ehegatten: Auch entgeltliche Übertragungen zwischen Ehegatten (z. B. bei Gütertrennung) sind steuerbefreit.

Wichtig: Schenkungen an Geschwister, Nichten, Neffen oder nicht verwandte Personen sind nicht von der GrESt befreit — auch wenn keine Erbschaftssteuer anfällt, kann hier die Grunderwerbsteuer zuschlagen.

Share Deals: Die 90 %-Schwelle

Bei sogenannten Share Deals wird nicht die Immobilie direkt verkauft, sondern die Anteile an einer Gesellschaft, die die Immobilie hält. Lange Zeit konnte dadurch die Grunderwerbsteuer vollständig umgangen werden. Der Gesetzgeber hat die Regeln jedoch verschärft:

• 90 %-Schwelle: Werden innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der Anteile einer grundbesitzenden Gesellschaft auf neue Gesellschafter übertragen, wird Grunderwerbsteuer fällig.
• 10-Jahres-Haltefrist: Die Frist für die Zusammenrechnung der Anteilsübertragungen wurde von fünf auf zehn Jahre verlängert.
• Praxis: Investoren strukturieren Share Deals häufig so, dass maximal 89,9 % der Anteile übertragen werden, um unter der Schwelle zu bleiben. Dies erfordert jedoch eine komplexe gesellschaftsrechtliche Konstruktion.

Für private Immobilienkäufer sind Share Deals in der Regel nicht relevant. Sie betreffen primär institutionelle Investoren, Immobilienfonds und gewerbliche Großtransaktionen.

Rechenbeispiel: Hauskauf für 350.000 EUR

Familie Müller kauft ein Einfamilienhaus für 350.000 EUR. Im Kaufvertrag wird eine vorhandene Einbauküche im Wert von 8.000 EUR separat ausgewiesen. Die Bemessungsgrundlage für die GrESt beträgt somit 342.000 EUR.

Variante A: Kauf in Bayern (3,5 %)

GrESt: 342.000 EUR × 3,5 % = 11.970 EUR

Variante B: Kauf in Nordrhein-Westfalen (6,5 %)

GrESt: 342.000 EUR × 6,5 % = 22.230 EUR

Der Unterschied beträgt 10.260 EUR — allein durch den unterschiedlichen Landessteuersatz. Zusammen mit den übrigen Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, ggf. Makler) summieren sich die Erwerbskosten in NRW auf deutlich über 30.000 EUR, während sie in Bayern bei rund 20.000 EUR liegen können.

Unbedenklichkeitsbescheinigung und Ablauf

Nach der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar meldet dieser den Vorgang dem zuständigen Finanzamt. Der typische Ablauf ist:

1. Notar beurkundet den Kaufvertrag und informiert das Finanzamt.
2. Finanzamt verschickt den Grunderwerbsteuerbescheid (in der Regel 6–8 Wochen nach Beurkundung).
3. Käufer zahlt die Steuer innerhalb der gesetzten Frist (1 Monat ab Zustellung).
4. Finanzamt stellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
5. Grundbuchamt trägt den neuen Eigentümer ein — erst mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer ist kein Eigentümerwechsel im Grundbuch möglich. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist somit eine zwingende Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung.

Tipps zur Senkung der Grunderwerbsteuer

• Bewegliches Inventar separat ausweisen: Einbauküche, Sauna, Markisen oder Gartengeräte können im Kaufvertrag separat beziffert werden und mindern die Bemessungsgrundlage. Die Werte müssen realistisch sein — das Finanzamt prüft bei auffällig hohen Beträgen.
• Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen: Der auf den Käufer entfallende Anteil der Instandhaltungsrücklage ist nicht grunderwerbsteuerpflichtig, sofern er im Kaufvertrag separat ausgewiesen wird.
• Grundstück und Bauleistung trennen: Beim Neubau kann der Grundstückskauf separat vom Bauvertrag abgeschlossen werden. Die GrESt fällt dann nur auf den Grundstückspreis an — vorausgesetzt, zwischen den Verträgen besteht keine sachliche Verknüpfung.
• Kaufpreis verhandeln: Jeder Euro weniger beim Kaufpreis spart automatisch auch GrESt. Bei 6,5 % Steuersatz spart eine Preisreduktion um 10.000 EUR immerhin 650 EUR an Steuern.

Fazit: GrESt als fester Kostenfaktor einplanen

Die Grunderwerbsteuer ist beim Immobilienkauf ein erheblicher Kostenfaktor, der sich nicht vermeiden lässt. Mit Steuersätzen zwischen 3,5 % und 6,5 % je nach Bundesland kann sie bei einem typischen Hauskauf schnell fünfstellig werden. Planen Sie die GrESt von Anfang an in Ihre Finanzierung ein, nutzen Sie legale Gestaltungsmöglichkeiten wie die separate Ausweisung von Inventar, und berechnen Sie die Gesamtkosten mit unserem Kaufnebenkostenrechner.