Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Deutschland?

Die Kaufnebenkosten liegen in der Regel zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises. Sie setzen sich aus Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2 %) sowie gegebenenfalls Maklergebühren (3,57–7,14 %) zusammen. Die genaue Höhe hängt vom Bundesland und der individuellen Vereinbarung ab.

Kann man die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf vermeiden?

Eine vollständige Vermeidung ist in der Regel nicht möglich, da die Grunderwerbsteuer gesetzlich vorgeschrieben ist. Allerdings können Käufer darauf achten, bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche separat im Kaufvertrag auszuweisen, da diese nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen. Auch der Kauf von einem Ehepartner oder Verwandten in gerader Linie ist steuerfrei.

Wer zahlt den Makler beim Immobilienkauf?

Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien: Die Maklerprovision wird in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Der Verkäufer kann aber auch die gesamte Provision übernehmen. Eine alleinige Belastung des Käufers ist nur noch in Ausnahmefällen zulässig.

Sind die Nebenkosten beim Hauskauf steuerlich absetzbar?

Bei einer selbst genutzten Immobilie sind die Kaufnebenkosten grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar. Anders sieht es bei vermieteten Objekten aus: Hier können Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren als Anschaffungsnebenkosten über die Abschreibung geltend gemacht werden.

Immobilie kaufen 2026: Alle Nebenkosten im Überblick

Wer 2026 eine Immobilie kaufen möchte, muss neben dem eigentlichen Kaufpreis mit erheblichen Nebenkosten rechnen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler können zusammen 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen alle Kostenpositionen im Detail.

Grunderwerbsteuer: Der größte Nebenkosten-Posten

Die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland die mit Abstand größte Nebenkostenposition beim Immobilienkauf. Sie wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt und variiert erheblich. Die aktuellen Sätze im Überblick:

3,5 % – Bayern (gunstigstes Bundesland)
5,0 % – Baden-Wurttemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thuringen
5,5 % – Hamburg, Sachsen
6,0 % – Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
6,5 % – Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein

Die Grunderwerbsteuer wird auf den gesamten Kaufpreis erhoben und ist innerhalb eines Monats nach Erhalt des Steuerbescheids fällig. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eintragung ins Grundbuch erforderlich ist.

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Notar- und Grundbuchkosten

Jeder Immobilienkauf in Deutschland muss notariell beurkundet werden – das schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch vor. Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und betragen in der Regel etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch, die etwa 0,5 Prozent ausmachen.

In den Notarkosten enthalten sind unter anderem:

Beurkundung des Kaufvertrags
Eintragung einer Auflassungsvormerkung
Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto (falls vereinbart)
Einholung der Unbedenklichkeitsbescheinigung
Löschung alter Grundschulden des Verkäufers

Bei einer Finanzierung fallen zusätzlich Kosten für die Eintragung der Grundschuld zugunsten der Bank an. Diese liegen bei etwa 0,3 bis 0,5 Prozent der Darlehenssumme.

Maklergebühren: Regionale Unterschiede beachten

Seit der gesetzlichen Neuregelung im Dezember 2020 wird die Maklerprovision beim Kauf von Wohnimmobilien in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Die Gesamtprovision beträgt je nach Region und Vereinbarung zwischen 5,95 und 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Für den Käufer ergibt sich somit ein Anteil von typischerweise 3,57 Prozent.

In einigen Fällen lässt sich die Maklerprovision verhandeln, insbesondere bei hochpreisigen Objekten. Wer ohne Makler kauft – etwa durch Direktkontakt zum Eigentümer oder über provisionsfreie Plattformen – kann diesen Kostenblock vollständig einsparen.

Rechenbeispiel: Nebenkosten für eine Immobilie in NRW

Angenommen, Sie kaufen eine Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen für 350.000 Euro. Die Nebenkosten verteilen sich wie folgt:

Grunderwerbsteuer (6,5 %): 22.750 Euro
Notarkosten (ca. 1,2 %): 4.200 Euro
Grundbuchkosten (ca. 0,5 %): 1.750 Euro
Maklergebühr Käuferanteil (3,57 %): 12.495 Euro

Die Gesamtnebenkosten betragen in diesem Beispiel rund 41.195 Euro – das entspricht etwa 11,8 Prozent des Kaufpreises. Diesen Betrag müssen Sie in der Regel aus Eigenkapital finanzieren, da die meisten Banken Nebenkosten nicht über das Immobiliendarlehen abdecken.

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Tipps zur Reduzierung der Kaufnebenkosten

Auch wenn sich viele Nebenkosten nicht vermeiden lassen, gibt es einige Einsparmöglichkeiten:

Einbauküche separat ausweisen: Bewegliches Inventar wie eine Einbauküche kann im Kaufvertrag separat beziffert werden. Auf diesen Betrag fällt keine Grunderwerbsteuer an. Ein realistischer Wert sollte angesetzt werden.
Ohne Makler kaufen: Der Kauf direkt vom Eigentümer spart die Maklerprovision. Achten Sie in diesem Fall besonders auf eine sorgfältige Prüfung des Objekts.
Bundesland berücksichtigen: Wer flexibel bei der Standortwahl ist, kann durch den Kauf in einem Bundesland mit niedrigerer Grunderwerbsteuer mehrere Tausend Euro sparen.
Notarkosten vergleichen: Auch wenn die Gebühren gesetzlich geregelt sind, lohnt sich ein Vergleich, da manche Notare zusätzliche Leistungen separat berechnen.

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Fazit: Nebenkosten frühzeitig einplanen

Beim Immobilienkauf 2026 sollten Sie die Kaufnebenkosten von Anfang an in Ihre Finanzplanung einbeziehen. Planen Sie mindestens 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten ein und stellen Sie sicher, dass Sie diesen Betrag aus Eigenmitteln aufbringen können. Nutzen Sie unseren Kaufnebenkostenrechner, um die exakten Kosten für Ihre Wunschimmobilie zu ermitteln.