Grundsteuer Bundesmodell: So funktioniert die Berechnung
Das Bundesmodell ist das wertabhängige Grundsteuermodell, das in der Mehrheit der Bundesländer gilt. Es wurde mit dem Grundsteuerreformgesetz 2019 eingeführt und ist seit dem 1. Januar 2025 in Kraft. Doch wie genau berechnet sich die Grundsteuer nach diesem System?
Das Dreistufige Verfahren
Wie bei allen Grundsteuermodellen in Deutschland folgt die Berechnung auch im Bundesmodell einem dreistufigen Verfahren:
- Grundsteuerwert: Das Finanzamt ermittelt den Wert des Grundbesitzes und erlässt einen Grundlagenbescheid.
- Grundsteuermessbetrag: Der Grundsteuerwert wird mit der gesetzlichen Steuermesszahl multipliziert.
- Grundsteuer: Die Kommune multipliziert den Messbetrag mit ihrem individuellen Hebesatz.
Die Formel lautet: Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz.
Stufe 1: Ermittlung des Grundsteuerwerts
Das Bundesmodell verfolgt einen wertabhängigen Ansatz und zielt darauf ab, den tatsächlichen Verkehrswert einer Immobilie durch typisierte Verfahren anzunähern. Dabei kommen zwei unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz:
Ertragswertverfahren (Wohnimmobilien)
Für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum wird das Ertragswertverfahren nach §§ 218 ff. BewG angewendet. Die Bewertung basiert auf dem kapitalisierten Reinertrag, den das Grundstück theoretisch am Markt erzielen könnte. Die relevanten Parameter sind:
- Grundstücksfläche und amtlicher Bodenrichtwert
- Wohnfläche und Gebäudeart
- Baujahr des Gebäudes
- Statistisch ermittelte Nettokaltmieten (typisiert in Mietniveaustufen)
Der Grundsteuerwert ergibt sich vereinfacht aus dem kapitalisierten Rohertrag (Nettokaltmiete × Wohnfläche × Vervielfältiger) zuzüglich des abgezinsten Bodenwerts (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche × Abzinsungsfaktor).
Sachwertverfahren (Nichtwohngrundstücke)
Für Geschäftsgrundstücke, Industrieanlagen und gemischt genutzte Grundstücke (mit bis zu 80 % Wohnanteil) wird das Sachwertverfahren herangezogen. Hier werden die fiktiven Normalherstellungskosten des Gebäudes unter Berücksichtigung einer linearen Alterswertminderung ermittelt und zum reinen Bodenwert addiert.
🏘️ Grundsteuer Rechner nutzenStufe 2: Die Steuermesszahlen
Der ermittelte Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Dabei gilt eine bewusste Privilegierung des Wohnens:
| Grundstücksart | Messzahl |
|---|---|
| Wohngrundstücke (EFH, ZFH, Mietwohn.) | 0,31 ‰ |
| Nichtwohngrundstücke (Gewerbe, Teileigentum) | 0,34 ‰ |
Abweichende Messzahlen in Saarland, Sachsen und Berlin
Drei Bundesländer nutzen zwar die Grundstruktur des Bundesmodells, haben aber abweichende Steuermesszahlen eingeführt, um landesspezifische Belastungsverschiebungen abzufedern:
| Bundesland | Wohnen | Nichtwohnen |
|---|---|---|
| Bundesmodell (Standard) | 0,31 ‰ | 0,34 ‰ |
| Saarland | 0,34 ‰ | 0,64 ‰ |
| Sachsen | 0,36 ‰ | 0,72 ‰ |
| Berlin | angepasst | angepasst |
Im Saarland sind die Messzahlen somit höher als im Standard-Bundesmodell, in Sachsen sogar noch deutlicher. Berlin hat ebenfalls angepasste Messzahlen festgelegt, um den Besonderheiten des Berliner Immobilienmarkts Rechnung zu tragen.
Stufe 3: Der kommunale Hebesatz
Auf der letzten Stufe multipliziert die Gemeinde den Steuermessbetrag mit ihrem individuell festgelegten Hebesatz. Erst hier entsteht die tatsächliche Zahlungsverpflichtung. Um nach der Reform die Aufkommensneutralität zu gewährleisten, mussten viele Kommunen ihre Hebesätze drastisch anpassen. Typische Hebesätze liegen zwischen 300 % in ländlichen Gemeinden und 800 % oder mehr in Großstädten.
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in NRW
Ein typisches Einfamilienhaus mit folgenden Eckdaten:
- Grundstücksfläche: 500 m², Bodenrichtwert: 200 EUR/m²
- Wohnfläche: 120 m², Baujahr 1995
- Mietniveaustufe 3, Nettokaltmiete ca. 7,50 EUR/m²
Schritt 1: Das Finanzamt ermittelt über das Ertragswertverfahren (kapitalisierter Rohertrag + abgezinster Bodenwert) einen Grundsteuerwert von beispielsweise 180.000 EUR.
Schritt 2: Als Wohngrundstück gilt die Messzahl 0,31 ‰. Der Grundsteuermessbetrag beträgt: 180.000 × 0,00031 = 55,80 EUR.
Schritt 3: Bei einem kommunalen Hebesatz von 500 % ergibt sich: 55,80 × 5,0 = 279,00 EUR jährliche Grundsteuer.
📑 Einkommensteuer Rechner nutzenKritik und aktuelle Rechtslage
Das Bundesmodell steht seit seiner Einführung in der Kritik. Moniert wird vor allem die Verwendung von pauschalierten Mietwerten und großräumigen Bodenrichtwertzonen, die den tatsächlichen Verkehrswert im Einzelfall verfehlen können. Der Bundesfinanzhof hat das Modell mit Urteil vom 10. Dezember 2025 zwar für verfassungsgemäß erklärt, doch eine Verfassungsbeschwerde ist unter dem Aktenzeichen 1 BvR 472/26 beim Bundesverfassungsgericht anhängig.
Rund 2,8 Millionen Einsprüche wurden bislang gegen Grundsteuerwertbescheide eingelegt, vor allem in Bundesmodell-Ländern. Eigentümer, deren Einspruch noch offen ist, können unter Verweis auf das BVerfG-Verfahren das Ruhen des Verfahrens beantragen.
Fazit: Komplex, aber wertnah
Das Bundesmodell ist das datenintensivste aller Grundsteuermodelle. Es erfordert Angaben zu Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr und Mietniveau. Dafür bildet es den Immobilienwert am genauesten ab. Ob diese Komplexität gerechtfertigt ist oder ob einfachere Flächenmodelle wie in Bayern die bessere Lösung sind, bleibt eine politische und verfassungsrechtliche Frage, die Karlsruhe noch zu beantworten hat.
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